Por: Eduardo Ricci Burgos, Abogado de Negocios en COHLER & PARTNER
El reciente modelo propuesto que apareció con bombos y platillos como una posibilidad de reducir los sobrestocks de viviendas, como una alternativa al reciente beneficio legal de subsidio a la tasa del crédito hipotecario, y que combina deuda privada sin garantía con financiamiento bancario, busca ofrecer una vía estructurada, técnica y transparente para abordar la urgente necesidad de financiar viviendas ya existentes, pero actualmente fuera del alcance de miles de familias en nuestro país.
Si bien se aplaude que esta iniciativa pretenda ampliar el acceso a la vivienda, es crucial analizar sus posibles riesgos (que no mucha gente las ha dicho) para garantizar que no genere efectos adversos en el mediano y largo plazo.
Primeramente, se puede apreciar un mayor riesgo financiero para las familias, por cuanto el uso del mecanismo de la deuda privada sin garantía, implica que las familias pueden acceder a créditos sin respaldar el préstamo con un bien tangible. Ello, naturalmente conlleva tasas de interés más altas debido al mayor riesgo asumido por la entidad financista. Además, la combinación con financiamiento bancario podría resultar en una carga financiera significativa para los hogares, especialmente si no se evalúa adecuadamente su capacidad de pago.
Luego, se aprecia un posible sobreendeudamiento y falta de transparencia; pues algunas entidades privadas no informan las deudas al sistema financiero, lo que puede provocar que las familias acumulen múltiples créditos sin una visión clara de su nivel de endeudamiento total. Esta falta de transparencia puede dificultar la evaluación real de la capacidad de pago y aumentar el riesgo de morosidad.
A lo anterior, cabe agregar que esta solución propuesta, conlleva el acceso limitado a ciertos segmentos de la población; ya que, aunque el modelo busca ampliar el acceso a la vivienda, no resulta ser suficiente para los sectores más vulnerables o aquellos en mejor situación, pero con anteriores cargas de arrastre. Lamentablemente, las condiciones actuales de los préstamos, como tasas de interés elevadas y exigentes requisitos de ingreso, todavía pueden excluir a quienes más necesitan soluciones habitacionales. Además, la falta de garantías puede limitar el monto del financiamiento disponible, dejando fuera a muchas familias.
Por otro lado,
La disponibilidad de financiamiento adicional podría generar un impacto en el mercado inmobiliario y precios de las viviendas, al incentivar la demanda de viviendas existentes, lo que, sin un aumento correspondiente en la oferta, podría elevar los precios. Esto vendría siendo como decir que “el remedio es peor que la enfermedad”, afectando negativamente a quienes buscan adquirir una vivienda sin acceder a estos mecanismos de financiamiento, aumentando las desigualdades en el mercado habitacional.
Finalmente, la implementación de este modelo requiere una supervisión y regulación estricta para evitar prácticas abusivas y garantizar la protección de los consumidores ya que, sin un marco regulatorio sólido y adecuado, existe el riesgo latente de que se repitan situaciones de crisis financieras, como las vividas en otros países debido a la concesión irresponsable de créditos hipotecarios.
Pero no todo es tan terrible, ya que si bien el modelo que combina deuda privada sin garantía con financiamiento bancario representa una alternativa innovadora para abordar el déficit habitacional en Chile, es fundamental considerar y mitigar sus posibles desventajas; pues con una implementación cuidadosa, con regulaciones claras y mecanismos de protección al consumidor, se podría asegurar de mejor manera que esta iniciativa beneficie efectivamente a las familias chilenas sin generar riesgos financieros adicionales para el sistema y para el mercado.
