Autor: mercadosinmobiliarios

Por: Patricio Herman Pacheco, Fundación Defendamos la Ciudad

En el año 1948, a través de la ley Pereira N° 9.135, se originaron este tipo de casas de buena construcción dirigidas a la clase media, en el año 1953 se creó la Corporación de la Vivienda (Corvi), en el año 1959 se originaron las «viviendas económicas» DFL2, con innumerables privilegios tributarios, que vinieron a reemplazar a las viviendas Pereira, en el año 1960 se aprobó el Plan Regulador Intercomunal de Santiago (PRIS), en el año 1965 se creó el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), en el año 1973, bajo la dictadura cívico-militar, se reorganizó completamente este ministerio, eliminándose, entre otras corporaciones, la Corvi, la Corhabit y la Cormu, las que fusionadas con otros servicios, dieron origen al Servicio de Vivienda y Urbanización (Serviu) y en el año 1976 se crearon las Secretarías Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo (Seremi). 

El conocido Decreto Ley N° 3516 de 1980 tenía como único  propósito permitir las subdivisiones prediales de 0,5 hectáreas de terrenos rurales, para actividades agrícolas, ganaderas y forestales, pero desde hace unos cuantos años unos ingeniosos inversionistas detectaron que, con esta figura, podían hacer pingües negocios comercializando en el mercado estas subdivisiones para propósitos inmobiliarios, luego vulnerando abiertamente ese cuerpo legal. En la actualidad todo el territorio nacional, excluido al desarrollo urbano en los instrumentos llamados planes reguladores intercomunales y comunales, está lleno de condominios habitacionales y viviendas aisladas en las denominadas «parcelas de agrado», a pesar de que el artículo 55° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) no las admiten. Ante estos hechos ilegales consumados, el gobierno está tramitando una ley que regularizará la construcción de viviendas en los sectores rurales.  

Ya en democracia, en el año 1994, se publicó en el Diario Oficial el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), que abarcaba 37 comunas, instrumento que ha tenido innumerables modificaciones, como la creación de las Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (Zoduc), los Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC) y las Zonas Urbanas Condicionadas (ZUC), todas localizadas en terrenos rurales, pero hoy transformados en plenamente urbanos. A esta fecha el único PDUC que se está tramitando en el Servicio de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA) es el de Urbanya en la comuna de Pudahuel, recordando que el grupo Patio de los hermanos Jalaff se desistió del PDUC que tenía previsto en la comuna de Lampa. 

Las normas del PRMS prevalecen, a todo evento, sobre las contenidas en los Planes Reguladores Comunales (PRC) de las 52 comunas que conforman actualmente esta región, lo que sucede con todos los Planes Reguladores Intercomunales (PRI), conforme al mandato del artículo 38° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y esta macro región hoy en día está compuesta por las provincias de Chacabuco, Cordillera, Maipo, Melipilla, Santiago y Talagante, las que están divididas en 52 comunas. Dicho sea de paso, esta región es la que tiene menor extensión, 15.403 km2, equivalente al 2% de la superficie del país, luego es la más pequeña entre las 16 regiones que existen en Chile y por lo tanto es la que tiene la mayor densidad habitacional, alcanzando a esta fecha aproximadamente los 8.700.000 de habitantes.  

Este PRMS es muy completo y en el caso de las áreas rurales, definidas como «áreas de interés silvoagropecuario» se permite una subdivisión predial mínima de 4 hectáreas, con una vivienda para el dueño y otra para el cuidador y en las denominadas «de interés silvoagropecuario mixto» que presenten suelos clase IV o de inferior calidad agrícola, ciertos municipios pueden aprobar parcelas agroresidenciales con superficies mínimas de media hectárea, en las cuales a su propietario se le permite construir su vivienda y también la de su cuidador. Lo anterior, conforme al artículo 55° de la LGUC, que permite estas viviendas para los propietarios de una actividad agrícola. Asimismo, en este instrumento normativo regional se constituyeron las «Áreas de Preservación Ecológica», APE, extenso territorio de valor natural que, como su nombre lo indica, se debe preservar, dejándose en claro que abarca el 50% de la superficie de la región. 

En estas APE se restringe el uso a fines científicos, culturales, educativos, recreacionales, deportivos y turísticos, señalando este columnista, que no siempre se respeta esta disposición, pues a veces, con autorizaciones (sic) municipales o sin ellas, en todas las comunas periféricas, algunos particulares edifican en estos terrenos sus casas-habitaciones, motivo por el cual la Contraloría General de la República, en distintas oportunidades se ha referido a estos casos, lo mismo que ha hecho el Consejo de Defensa del Estado, objetándose tales actividades mercantiles por estar prohibidas en nuestra regulación territorial.

Sobre esta materia la ex ministra, política concertacionista, Vivianne Blanlot, entregó su opinión en columna «I(racionalidad) y caos en uso del territorio», publicada en el diario El Mercurio, ver link 

Texto que contiene algunos errores, como, por ejemplo, refiriéndose a la comuna de Colina, ella decía que «en 1997 el plano regulador comunal declaró como Área dePreservación Ecológica (APE) a vastas zonas incluyendo aquellas ya aprobadas y construidas o en construcción. La municipalidad continuó otorgando permisos de construcción sobre la base de que contaban con aprobación antes del plano regulador». 

Pues bien, las APE establecidas en el PRMS, se incorporaron automáticamente, luego con efecto inmediato, en todas las comunas de la región, y desconocemos si la motivación de doña Vivianne Blanlot para publicar dicha columna fue porque ella dispone de una vivienda emplazada en esa zona protegida por el Estado o bien su casa-habitación existe en una parcela de agrado del DL 3516. Además, el vocablo no es «plano», para referirse al instrumento como dice ella, sino «plan». 

En resumen, todas las subdivisiones prediales de media hectárea o más, parcelas de agrado, acogidas al DL 3516 del año 1980, en donde se construyen viviendas son abiertamente ilegales y todas las viviendas construidas en terrenos singularizados como APE en el PRMS del año 1994, con irreflexivos y, por ende ilícitos, actos administrativos municipales o bien sin permisos, también son ilegales.

En nuestra opinión, en los predios descritos como APE solamente serían legales la vivienda de su dueño y la del cuidador, en la medida de que esos predios contengan actos administrativos de otros organismos del Estado, como por ejemplo del Seremi Minvu o del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), anteriores al año 1994, ello conforme al principio jurídico de la protección de la confianza legítima de los derechos adquiridos.