Esta situación afecta con mayor fuerza a las comunas de la zona centro poniente de la capital, donde están Santiago, Estación Central y Cerrillos, entre otras.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
El acceso de las personas a una vivienda nueva hoy no solo es más difícil por las restricciones bancarias o mayores tasas, sino también porque los proyectos inmobiliarios residenciales enfrentan costos extras relacionados con el alto valor del suelo, la «permisología» y la aplicación del IVA a las transacciones de compraventa y el término del Crédito Especial a las Empresas Constructoras (CEEC), que se eliminará progresivamente hacia 2027.
El mayor precio de los terrenos, el IVA y la demora excesiva en los permisos o trámites representan casi un tercio (32,4%) del valor de las viviendas nuevas en la RM, según un estudio de Colliers que abarcó más de 1.000 transacciones y acuerdos de precios reales de los últimos cinco años. Así, por ejemplo, un departamento de unas UF 4mil podría costar unas UF2.800 sin esos elementos adicionales.
Esta situación afecta con mayor fuerza a las comunas de la zona centro poniente de la capital, donde están Santiago, Estación Central y Cerrillos, entre otras, que suman 14 municipios, que representan en promedio 41% de las ventas de viviendas en los últimos 5 años. En esa área se advierte que las personas pagan 35,4% más por las propiedades por dichos impactos.
En la zona oriente, el mayor precio sería de 25,6%. Acá se observa un menor tiempo de duración de las obras de los proyectos -respecto de otras áreas- y una incidencia más baja del IVA, que -en general- pagan solo las construcciones, no los terrenos.
Jaime Ugarte, Director Ejecutivo de Colliers, sostuvo que existe una «sobreincidencia» de los precios del suelo en los valores de los proyectos residenciales.
Afirma que ese indicador debería estar cerca del 10%, pero llega a 20% o más de 30%. «Es decir, por cada 100 UF que se pagan por un departamento, 20 o 30 UF corresponden al terreno y tradicionalmente eso no superaba las 10 UF».
Lo anterior es «consecuencia directa de las crecientes restricciones en el uso de suelo derivado de las modificaciones de los planes reguladores comunales iniciados en la década del 2000 al 2010 y profundizados y extendidos a la mayoría de las comunas del país.
El sobreplazo se origina en los trámites ante las direcciones de obras municipales y demás organismos del Estado. Originan costos adicionales por inmovilizar capital por un plazo mayor. Eso castiga la rentabilidad, el principal incentivo para invertir», sostuvo Jaime Ugarte.
