Por: José González, asesor de inversión inmobiliaria de Properslatam
Estamos en un momento del mercado inmobiliario que, sin duda, marcará un punto de inflexión para quienes decidan comprar una propiedad ahora. El escenario actual presenta una serie de beneficios bastante atractivos, pero al mismo tiempo persisten las restricciones, y cada vez más, el acceso a la vivienda se está convirtiendo en algo exclusivo solo para algunas personas.
De hecho, según algunos estudios, solo 1 de cada 6 personas puede acceder a un crédito hipotecario. Es decir, menos del 20% de la población está en condiciones de optar a los beneficios que están ofreciendo las inmobiliarias y el Estado.
Esta cifra fue validada por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) en un estudio realizado durante 2021, que reveló que solo un 16,9% de la población en Chile recibe ingresos mensuales iguales o superiores a $1.000.000, un requisito que hoy se considera mínimo para poder acceder a una forma de financiamiento para una propiedad.
Beneficios Establecidos por las Inmobiliarias:
Tasa asegurada de hasta 2,7%.
2 a 24 meses de arriendo garantizadoo cashback de pie de hasta UF 240 (aproximadamente 9 millones de pesos).
Microbeneficios, como gift cards online de hasta $1.000.000, gastos comunes gratis por 1 año, cortinas roller de regalo, scooters de regalo, o gift cards para Starbucks.En la mayoría de los casos, estos beneficios no son acumulables, pero el cliente puede escoger el que le sea más conveniente.
Beneficios Estatales
FOGAES (vigente hasta finales de 2024): Permite acceder a financiamiento de hasta el 90% para propiedades de hasta UF 4.500, facilitando el acceso, ya que alcanzar el 20% de pie en estos tiempos es complejo debido a la disminución de la capacidad de ahorro de las familias por el alto costo de la vida.
Subsidio Tributario: Consiste en la devolución anual de hasta 16 UTM ($1.000.000 aprox. por 5 años) para quienes compren una vivienda nueva. ¡Este beneficio está por expirar, así que quienes quieran aprovecharlo deben actuar ahora! La vivienda adquirida debe estar registrada a nombre de la persona beneficiaria en el Conservador de Bienes Raíces antes del 1 de octubre de 2024.
Exención Temporal del Impuesto de Timbres y Estampillas (ITE): Publicada el 30 de mayo de 2024 en el Diario Oficial, la Ley N° 21.673, cuyo artículo 6° establece una exención temporal del ITE a los créditos con garantía hipotecaria hasta el 31 de diciembre de 2024.
Restricciones para Optar a Créditos Hipotecarios
La mayoría de las entidades financieras se basan en que la relación dividendo-ingresos esté entre un 25% a 30%, y que la carga financiera total (considerando otras deudas) esté en un máximo de un 55% respecto a los ingresos.
Aquí es donde el panorama se complica para la mayoría de las personas. Gran parte de las propiedades están sobre UF 2.000, y en el caso de una propiedad económica (tipología estudio o 1 dormitorio en Santiago Centro), la persona debería acreditar un ingreso de $1.436.073 para estar dentro del rango establecido por las políticas de las entidades financieras. Si hablamos de una propiedad de UF 4.000, la persona debería acreditar un ingreso superior a $2,7 millones. Por lo tanto, muchos se ven en la obligación de complementar rentas para acceder a viviendas que cumplan con sus expectativas.
Además, las tasas actuales, en el mejor escenario, están en 4,7% (hipotecario Pro), y muchas instituciones están aprobando créditos con tasas entre 5,7% y 6%, lo que hace que el dividendo sea todavía más alto, complicando aún más el acceso al financiamiento. Es importante considerar que desde el año 2020 existe la portabilidad financiera, y en caso de que las tasas bajen, estas se pueden refinanciar.
Se genera una batalla entre beneficios y restricciones. La invitación es a ser estratégicos y, si es posible, asesorarse con expertos. Como se ve en el mercado actual, el grupo selecto que puede optar a financiamiento para adquirir propiedades puede sacar gran provecho de los beneficios que presentan las inmobiliarias debido al sobrestock, y de los beneficios que ofrece el Estado, que busca acelerar la economía.
Si bien parece que esto no es suficiente, ya que la otra mitad depende de las políticas de las entidades financieras, la regla del mercado nos dice que si las condiciones económicas mejoran, es posible que las ofertas desaparezcan. Por lo tanto, es clave mantenerse informado y, si se abre una pequeña ventana de mejora, actuar lo antes posible, ya que las propiedades seguirán subiendo de precio y esta podría ser la oportunidad dorada para muchas personas.
