Por: Eduardo Ricci Burgos, Abogado de Negocios en COHLERS & PARTNERS
En el panorama inmobiliario chileno de este año 2025, se observa una importante y marcada preferencia por la adquisición de departamentos en detrimento de las casas. Este fenómeno, respaldado por datos de diversas fuentes del sector, plantea grandes interrogantes sobre las causas de este desequilibrio y las posibles soluciones para equilibrar la balanza.
Es evidente y así ha quedado demostrado que existe una clara preferencia por los departamentos versus las casas. Esta inclinación hacia los primeros se debe a múltiples factores. Entre ellos, se puede señalar como factores clave, que los departamentos suelen tener precios más accesibles que las casas, lo que facilita financieramente su adquisición, especialmente en un contexto de restricciones crediticias y su seguridad.
A lo anterior, debe sumarse el hecho que la mayoría de los departamentos se ubican en zonas urbanas con fácil acceso a servicios, transporte y empleo, lo que les da una ubicación estratégica que los hace atractivos para diversos segmentos de la población.
Adicionalmente, y según datos de TOCTOC, en 2024, el 49,7% de los departamentos disponibles estaban listos para entrega inmediata, frente al 51,8% de las casas. Esta disponibilidad u oferta inmediata es un factor decisivo para muchos compradores.
Por su parte, el segmento de casas enfrenta varios desafíos u obstáculos, tales como por ejemplo el hecho de que el costo de las casas ha aumentado significativamente, en parte debido al alza en el valor del suelo y a regulaciones urbanas restrictivas; el hecho de que las normativas urbanas actuales favorecen la construcción de viviendas de mayor tamaño, mientras que la demanda se inclina hacia unidades más pequeñas y asequibles.; y, por último muchas casas nuevas se construyen en zonas periféricas de las ciudades, alejadas de centros urbanos y servicios, lo que disminuye su atractivo para potenciales compradores.
En este contexto para abordar este desequilibrio en el mercado, se proponen varias estrategias.
En primer lugar, se sugiere efectuar una revisión de la normativa urbana, adaptando las regulaciones para permitir la construcción de viviendas más pequeñas y densas en zonas urbanas, respondiendo a la demanda real del mercado.
A lo anterior, se debe agregar el incentivo a la construcción de casas asequibles, mediante la implementación de políticas reales y claras que fomenten la construcción de casas en zonas con alta demanda, ofreciendo subsidios o beneficios fiscales a desarrolladores.
Asimismo, se propone la promoción de proyectos mixtos que fomenten desarrollos que integren departamentos y casas, ofreciendo diversidad de opciones habitacionales en una misma ubicación.
Adicionalmente, siempre será necesaria la innovación en diseño y construcción, mediante la adopción de modelos como el «Habitat on Demand», que permiten a los compradores personalizar sus viviendas, aumentando su atractivo y valor percibido.
Finalmente, se sugiere la mejora en infraestructura y servicios, esto es, invertir en el desarrollo de infraestructura y servicios en zonas periféricas para hacerlas más atractivas para la construcción y adquisición de casas.
A modo de conclusión, no cabe duda de que nuestro mercado inmobiliario enfrenta el desafío de equilibrar la creciente demanda de departamentos con la necesidad de revitalizar el segmento de casas. Mediante la implementación de políticas adecuadas, incentivos y enfoques innovadores en diseño y construcción, es posible lograr un mercado más equilibrado y accesible para todos los segmentos de la población. Además, crecer hacia arriba, no significa necesariamente crecer mejor.
