Por: Rodrigo Andreucci Aguilera, socio de Andreucci y Torrejón Abogados, firma legal boutique que atiende inmobiliarias, constructoras, Family Office y bancos.
A propósito del dictamen E520422/2024 de la Contraloría General de fecha 29 de julio del 2024, que concluyo que la nueva ley de copropiedad inmobiliaria 21.442 rige inmediatamente desde el 13 de abril del 2022 sin necesidad de esperar la dictaminó del reglamento de tal ley -el dictamen se refiere a la obligación que para acogerse a la ley de copropiedad-, debe accederse directamente a un bien nacional de uso público, y ya no es válido acceder vía servidumbre, se une a más de un centenar de sentencias de Cortes de Apelaciones y de la Corte Suprema que en distintos aspectos y materias de la ley 21.442, han sostenido exactamente lo mismo. Pueden consultar nuestro informe subido a Linkedin, el pasado 13 de abril del 2024, cuando hicimos un balance de la forma de ejecutarse la nueva ley de copropiedad.
Respecto a los desafíos para los bancos, la nueva ley de copropiedad trae aparejada tres riegos para ellos. El primero, que los estacionamientos de visita y para personas con capacidades diferentes, ya no pueden ser en dominio y por ende enajenarse, ahora son todos de uso y goce y no se pueden enajenar, deben destinarse exclusivamente a las visitas y a las personas con discapacidades; los bancos deben exigir esto en todos los proyectos en ejecución actualmente, incluso si fueron aprobados bajo la antigua ley y se están ejecutando ahora.
El segundo, la nueva ley apunta a mayor transparencia para con los compradores, ello unido a las promesas de compraventa, obliga a los bancos a revisar los modelos de reserva y de promesa de compraventa, para que no sean abusivos, ilegales, de adhesión. ¿la razón de esto? Simple, hoy los bancos son solidarios del delito de medio ambiente, y estas materias son relativas a medio humano que forma parte de la definición de medio ambiente; y en segundo lugar, es un tema tratado en la NCG 461 de la CMF.
Y un tercer tema, cuando el banco recibe en dación en pago o raposee un inmueble, deberá él hacer la gestión de modificar la copropiedad de un proyecto inmobiliario de un cliente que no pudo pagar al banco, un lío.
Un dato, a pesar de la oposición de muchos revisores independientes de arquitectura e inmobiliarios que no veían este problema, el Banco Internacional liderado por Sandra Cabezas, Eduardo Deride, Claudia Álvarez y Camilo Carrasco, a todos los proyectos inmobiliarios que hemos financiado desde hace dos años, le hemos exigido modificar la copropiedad según la nueva ley, dos años antes de las sentencias de las Cortes (que van más de 100) y al dictamen del día lunes de esta semana de la Contraloría.
Sobre los desafíos para las inmobiliarias, radica en revisar sus promesas de compraventa, ver si tienes prometido vender estacionamientos que no son enajenables, y modificar rápidamente los planos de copropiedad puesto que los bancos si estudian pueden darse cuenta de este detalle que frenará la aprobación de los títulos. ¿se imagina lo que va a pasar en los proyectos en Macul, que en general no han realizado estos cambios? Otro año extra de atraso.
Finalmente, los desafíos para muchos revisores independientes de arquitectura, radica en no pensar cómo se hacían las cosas antes, pensar en futuro no en hoy, acá tenemos un problema muy reiterado en la industria, pocos son los revisores que se adelantan a los problemas.
