Por: Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario.
El escenario del mercado inmobiliario se mantiene aún con una ventana interesante de stock de unidades, lo que da una posibilidad para quienes buscan invertir en una propiedad, de aquí a fin de año. En ese escenario, hay una pregunta que ronda en las mentes de muchas personas: ¿Es posible y recomendable invertir en propiedades sin dar pie? Si bien, existen alternativas para hacerlo, es fundamental entender los riesgos y consideraciones antes de tomar esta decisión.
El mercado ha sufrido cambios importantes en los últimos años. Hace una década, aproximadamente, cuando la rentabilidad inmobiliaria rondaba el 7% y las tasas de interés se mantenían cerca del 3%, el panorama era más favorable para los inversionistas. Hoy, con tasas superiores al 4% o 5%, y rentabilidades que apenas alcanzan el 3,5%, el escenario es mucho más desafiante.
En esta nueva realidad, las inmobiliarias han desarrollado diversas estrategias para facilitar el acceso a la vivienda sin pie inicial, como el pago en cuotas sin intereses a la misma inmobiliaria, el cual transita por una zona un tanto gris, dado que no se informa al sistema financiero, facilitando la posterior evaluación con los bancos; por otro lado, también el aporte parcial del pie por parte de las inmobiliarias, el cual es devuelto total o parcialmente, bajo un método de “cashback”, entre otros.
Una práctica muy reconocida es el llamado «bono pie», donde se infla artificialmente el precio de la propiedad para simular ante los bancos un pie que realmente no existe. Esto permite el acceso inicial, aunque tiene un punto a considerar: las cuotas resultantes suelen superar significativamente los ingresos por arriendo, comprometiendo la viabilidad financiera de la inversión.
En el mercado de propiedades usadas, también se observan prácticas similares, donde se aumenta ficticiamente el valor para aparentar un pie inexistente. Aunque esto reduce el desembolso inicial, incrementa considerablemente el costo financiero a largo plazo.
Aunque existan estas alternativas, la ausencia de pie inicial tiene importantes implicaciones. Primero, eleva significativamente el costo del dividendo mensual. Segundo, reduce el compromiso del inversionista con el crédito, aumentando el riesgo de mora. Y tercero, incluso en escenarios «sin pie», siempre es importante considerar que hay que tener dinero, dado los gastos operacionales al momento de adquirir una vivienda.
Por todo lo anterior, la sugerencia es que, si bien, es posible acceder a propiedades sin pie, es preferible contar con un aporte inicial, dado que esto no solo asegura dividendos más manejables, sino que también representa un compromiso real con la inversión. En tiempos donde los arriendos apenas cubren las cuotas hipotecarias, partir con un pie sólido puede ser la diferencia entre una inversión exitosa y un dolor de cabeza financiero.
Antes de aventurarse en cualquier esquema de inversión sin pie, es vital evaluar cuidadosamente la capacidad de pago a largo plazo y considerar que esta ventaja inicial puede convertirse en una carga financiera que puede alcanzar ribetes, incluso, insostenibles, comprometiendo la inversión.
