Por: Sergio Jara Rivera, CEO SOMA Holding Group. Gerente General SOMA Gestión Inmobiliaria, SOMA Defensa Legal, Qi.WAN Tecnología y Domótica, SGN y Sana Meditación. Profesor Universitario en UVM.
Los edificios en Chile cuentan con varios tipos de garantías que protegen a los propietarios o residentes, éstas están establecidas mediante la modificación establecida por la ley 20.016 del año 2005 que modificó el artículo 18 de la LGUC la cual fija los plazos para hacer efectivas las responsabilidades del propietario (primer vendedor) respecto de los daños o perjuicios que provengan de fallas o defectos de construcción, dichos plazos corresponden a los siguientes:
| Tipo de falla | Plazo | Fecha desde la cuál comienza el plazo. |
| Fallas o defectos que afecten la estructura de soporte del inmueble. | 10 años | Fecha de la recepción definitiva del inmueble por la DOM. |
| Fallas o defectos en los elementos constructivos o en las instalaciones. | 5 años | Fecha de recepción definitiva del inmueble por la DOM. |
| Fallas o defectos en los elementos de terminaciones o acabado de la obra. | 3 años | Fecha de la inscripción del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces- |
| Otros elementos no asimilables a los anteriores. | 5 años | Fecha de la recepción definitiva del inmueble por la DOM. |
Aspectos mejorables de la norma.
De la revisión de los antecedentes desarrollados precedentemente, es posible identificar los siguientes aspectos eventualmente perfectibles de la legislación nacional vigente: a. Revisada la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, y las definiciones contempladas, se observa que tales definiciones no existen en todos los casos.
En el Artículo 1.1.2 se definen: Elemento de estructura: todo elemento resistente u orgánico de una construcción, como cimientos, muros soportantes, suelos, pilares, techumbres, torres y otros análogos. Elemento constructivo: conjunto de materiales que debidamente dimensionados cumplen una función definida, tales como muros, tabiques, ventanas, puertas, techumbres, etc.” Biblioteca del Congreso Nacional de Chile | Asesoría Técnica Parlamentaria 7 La norma no contiene una definición de “instalaciones”, así como tampoco de “terminaciones”, ambas categorías garantizadas en la ley.
Una precisión conceptual podría facilitar la aplicación de la norma. b. Establecer la obligación de que en la escritura pública de compraventa se precise el plazo de la garantía ya transcurrido, si lo hubiere, así como el saldo de que dispondrá el comprador en caso de que requiera ejercer acciones en las distinta categorías que establece la Ley.
Particularmente, en el caso de que la primera transferencia se produzca transcurrido un plazo a determinar, desde la recepción de las obras. Complementaria podría establecerse la obligación del primer vendedor de informar de esta situación en la publicidad de la propiedad. c. Explicitar en la norma la posibilidad de que el propietario primer vendedor y el comprador pueda acordar reconocer la vigencia de los plazos ya transcurridos, ampliando convencionalmente los plazos de garantía.
Ello, especialmente respecto de los elementos constructivos e instalaciones y el de las terminaciones. Lo anterior, acordando, por ejemplo, otro hito como inicio del plazo de prescripción, como sería el Acta de Entrega, y que tal acuerdo quede consignado en este instrumento o bien en el contrato de compraventa.
Ello permitirá prevenir situaciones distintas y no contempladas en la norma vigente, como por ejemplo, la de aquellas edificaciones recepcionadas y dadas en arrendamiento por el primer vendedor, y cuya transferencia de dominio se produce con bastante posterioridad a la recepción de las obras; o cuando la entrega material de la vivienda tenga una fecha diferente, entre otras situaciones. d.
Finalmente, podría ser adecuado precisar la situación de las garantías cuando se han producido modificaciones, ampliaciones o alteraciones en las edificaciones, en cuanto a la exigencia de la garantía y la responsabilidad de los nuevos profesionales que han intervenido en estas.
