El fin del anatocismo podría encarecer el acceso a la vivienda y afectar el ahorro para el pie, advierte análisis de Colliers

La discusión sobre el fin del anatocismo continúa generando repercusiones más allá del sistema financiero. En un reportaje publicado por BioBioChile, expertos de Colliers advirtieron que la eventual prohibición de la capitalización de intereses podría modificar de manera importante las condiciones de acceso a la vivienda, afectar el ahorro de las familias y elevar los costos de desarrollo para la industria inmobiliaria.

El debate surge en el marco de la denominada Megarreforma, donde la eliminación del anatocismo —mecanismo que permite capitalizar intereses sobre intereses en determinados productos financieros— ha sido cuestionada tanto por el sector bancario como por organismos como la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) y el Banco Central.

Un impacto que trasciende al sistema financiero

Aunque la discusión ha estado centrada principalmente en sus efectos sobre la banca, desde Colliers sostienen que el mercado inmobiliario sería uno de los sectores más expuestos debido a la naturaleza de sus ciclos de inversión y financiamiento.

"Lejos de proteger al consumidor, la norma destruye las herramientas financieras que hacen viable el acceso a la vivienda y el desarrollo de obras", afirmó Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, en declaraciones recogidas por BioBioChile.

A juicio del ejecutivo, los proyectos inmobiliarios, que suelen desarrollarse durante varios años y se financian mediante estructuras de largo plazo, requieren instrumentos financieros que permitan administrar adecuadamente el valor del dinero en el tiempo.

El ahorro para la vivienda también podría verse afectado

Uno de los aspectos que destaca el análisis de Colliers es el posible efecto sobre los mecanismos de ahorro utilizados por miles de familias para reunir el pie de una vivienda o postular a subsidios habitacionales.

Actualmente, instrumentos como los depósitos a plazo con renovación automática y las cuentas de ahorro para la vivienda funcionan bajo la lógica del interés compuesto, permitiendo que los intereses generados se incorporen al capital y produzcan nuevos rendimientos.

Según el análisis difundido por BioBioChile, una prohibición absoluta impediría esa capitalización automática, obligando a los ahorrantes a renovar manualmente sus inversiones o aceptar menores rentabilidades reales frente a la inflación.

Desde Colliers advierten que ello podría retrasar la acumulación del ahorro necesario para acceder a una vivienda, especialmente entre quienes buscan reunir el pie exigido por las entidades financieras.

Créditos hipotecarios con menos flexibilidad

El reportaje también aborda los efectos que podría tener la medida sobre los créditos hipotecarios.

De acuerdo con Eduardo Ramos, gerente del Área de Multifamily y Financiamiento de Colliers, muchas de las facilidades actualmente ofrecidas por la banca dependen precisamente de la posibilidad de capitalizar intereses.

Entre ellas se encuentran los períodos de gracia —que permiten comenzar a pagar el dividendo varios meses después de recibir la vivienda— y las reprogramaciones de cuotas durante situaciones excepcionales, como catástrofes naturales o crisis económicas.

Sin esa herramienta, sostiene el ejecutivo, dichas alternativas podrían desaparecer, obligando a los compradores a iniciar el pago de sus dividendos inmediatamente después de la entrega de la propiedad.

Mayor pie y condiciones más exigentes

Otro de los escenarios planteados en el análisis es un eventual endurecimiento de las condiciones para acceder a financiamiento hipotecario.

Según Colliers, si las instituciones financieras pierden mecanismos para administrar el riesgo de largo plazo, podrían responder elevando las exigencias para otorgar créditos, incrementando el porcentaje de pie solicitado y reduciendo el porcentaje de financiamiento disponible.

En la práctica, ello implicaría que algunas familias deban aportar un pie significativamente mayor para acceder a una vivienda, dificultando aún más el acceso a la casa propia.

Constructoras también enfrentarían mayores costos

Los efectos no se limitarían a los compradores. El análisis sostiene que el financiamiento de proyectos inmobiliarios también podría encarecerse.

Durante la construcción de un proyecto, los bancos liberan recursos conforme avanzan las obras y los intereses generados suelen incorporarse al saldo del crédito hasta el término de la iniciativa.

Si esa capitalización dejara de existir, explica Eduardo Ramos en el reportaje de BioBioChile, las instituciones financieras tendrían dos alternativas: exigir el pago mensual de intereses durante la construcción o aumentar considerablemente las tasas y exigencias financieras para las empresas.

Ambos escenarios, advierte el ejecutivo, podrían traducirse en mayores costos de construcción, un incremento en el precio final de las viviendas o incluso la postergación de nuevos proyectos por pérdida de viabilidad económica.

Un debate que continúa abierto

La eliminación del anatocismo forma parte de las materias discutidas dentro de la Megarreforma y aún enfrenta cuestionamientos tanto desde el sector financiero como desde distintos actores vinculados al mercado inmobiliario.

En ese contexto, el análisis elaborado por Colliers —y difundido por BioBioChile— plantea que los efectos de la medida no solo alcanzarían a los bancos, sino también a las familias que buscan acceder a una vivienda y a las empresas encargadas de desarrollar nuevos proyectos habitacionales, abriendo un debate sobre el equilibrio entre protección al consumidor y funcionamiento del sistema de financiamiento de largo plazo.