Poduje mueve las piezas del mercado habitacional: ¿qué lugar queda para quienes no pueden comprar?

La decisión del Ministerio de Vivienda de poner término a uno de los programas emblemáticos de la administración anterior abre una discusión que va mucho más allá del destino de un conjunto de inmuebles fiscales. La pregunta de fondo es qué modelo habitacional busca instalar el Gobierno y cuánto espacio tendrá el arriendo dentro de esa política.

Hay decisiones que parecen administrativas, pero que en realidad revelan una determinada manera de entender el Estado. El término del programa “Arriendo a Precio Justo”, anunciado por el ministro de Vivienda y Urbanismo, Iván Poduje, pertenece a esa categoría.

La medida puede leerse como una nueva señal de la orientación que la actual administración pretende imprimir a la política habitacional: priorizar la propiedad por sobre el arriendo como mecanismo de acceso a la vivienda.

Poduje fue explícito al cuestionar el programa. “no avanza más, porque no era justo. De hecho, el nombre estaba muy mal puesto”, sostuvo. Y agregó que las viviendas que permanecían destinadas al arriendo serán entregadas a familias en propiedad, particularmente en situaciones consideradas críticas.

La pregunta que queda abierta es si terminar con un programa significa necesariamente solucionar el problema que buscaba abordar.

Porque Chile tiene una realidad habitacional que no puede ser ignorada: cada vez son más los hogares que arriendan y menos los que logran convertirse en propietarios. En particular, entre los jóvenes, la compra de una vivienda se ha alejado por razones que no dependen exclusivamente de la voluntad de las familias: precios, tasas hipotecarias, capacidad de ahorro, ingresos y condiciones de financiamiento.

En ese escenario, el arriendo no necesariamente representa un fracaso de la política habitacional. Para una parte importante de la población constituye, simplemente, la única alternativa disponible durante una etapa de su vida.

¿Propiedad para todos?

El discurso de fortalecer la propiedad resulta políticamente atractivo y socialmente comprensible. Chile ha construido buena parte de su política habitacional alrededor de la idea de que una vivienda propia entrega seguridad patrimonial y estabilidad a las familias.

Pero convertir ese principio en una política prácticamente excluyente puede generar una paradoja.

Si una familia no tiene capacidad para reunir el pie, no califica para un crédito hipotecario o sus ingresos no permiten asumir un dividendo durante décadas, entregarle como única alternativa la propiedad no resuelve su problema habitacional.

El mercado inmobiliario necesita una política que entienda que propiedad y arriendo no son enemigos. Son dos componentes de un mismo sistema.

Una familia puede comenzar arrendando y posteriormente comprar. Otra puede preferir arrendar durante muchos años. Un adulto mayor puede necesitar una solución distinta a la de una familia joven. Y existen hogares vulnerables para los cuales la propiedad puede ser una solución adecuada, pero también otros que requieren una alternativa de arriendo estable.

La política pública debería ser capaz de responder a esas diferencias.

El verdadero examen para Poduje

Por eso, más que discutir solamente si “Arriendo a Precio Justo” era un buen o mal programa, el verdadero examen para el ministro Poduje será demostrar qué viene después.

Si las viviendas fiscales serán transferidas a familias en situaciones críticas, será necesario conocer cuántas son, bajo qué criterios serán asignadas, cuánto costará el proceso y cuál será el impacto efectivo sobre el déficit habitacional.

También habrá que observar qué ocurrirá con las familias que necesitan una solución de arriendo y que no pueden acceder a una vivienda propia.

Porque eliminar un programa es relativamente sencillo. Construir una alternativa mejor es la verdadera prueba de una política pública.

Y aquí aparece una segunda interrogante: ¿qué ocurrirá con el mercado de arriendo en un escenario donde el Estado reduzca su participación como propietario y arrendador de viviendas?

La respuesta es especialmente relevante en un país donde el arriendo ha aumentado de manera sostenida y donde el acceso a la propiedad se ha vuelto más complejo.

Más que un cambio de nombre

La discusión tampoco debería quedarse atrapada en el nombre del programa.

Que “Arriendo a Precio Justo” haya sido una política del gobierno anterior no debería ser razón suficiente para descartarla. Del mismo modo, que una iniciativa provenga de una administración determinada tampoco garantiza que deba mantenerse intacta.

Las políticas habitacionales deberían evaluarse por sus resultados.

¿Cuántas familias beneficiaron? ¿Cuánto costó cada solución? ¿Qué ocurrió con las viviendas? ¿Cuál fue el nivel de morosidad? ¿Qué impacto tuvo sobre la movilidad residencial? ¿Cuántos hogares lograron finalmente avanzar hacia una solución permanente?

Esas son las preguntas que importan.

La política habitacional no puede transformarse en una sucesión de programas que desaparecen cada vez que cambia el Gobierno. Chile necesita continuidad, evaluación y capacidad para corregir aquello que no funciona.

Poduje tiene ahora la oportunidad de demostrar que su decisión no responde solamente a un cambio de orientación política, sino a una estrategia habitacional capaz de ofrecer mejores respuestas que la anterior.

El desafío es considerable.

Porque detrás de las cifras, de los programas y de las disputas políticas hay miles de familias que no están preguntando si deben arrendar o comprar. Están preguntando dónde van a vivir el próximo año.

Y esa debería ser la medida definitiva para evaluar cualquier política de vivienda.