Viviendas sin IVA: lo que de verdad va a llegar a tu bolsillo (y lo que no)

Desde marzo hay miles de familias en Chile que dejaron de comprar departamento. No porque les faltara el pie, ni porque el banco les dijera que no. Dejaron de comprar porque escucharon "se elimina el IVA a las viviendas nuevas" e hicieron el cálculo obvio!! si el IVA es 19%, espero unos meses y me ahorro 19%. Algunos incluso soltaron unidades que ya tenían reservadas. Y ahí, esperando la ley, siguen.

El problema es que ese cálculo obvio está malo. Y nadie se los está explicando con la claridad que merece.

Partamos por lo concreto. La exención del IVA a la primera venta de viviendas nuevas viene dentro del Plan de Reconstrucción Nacional, aplica a propiedades de hasta 4.000 UF, dura 12 meses desde que la ley se publique, y ya pasó la Cámara y el Senado. El diagnóstico detrás es conocido y brutal a la vez. Hay cerca de 100 mil viviendas nuevas sin comprador conviviendo con un déficit habitacional de 500 mil unidades, y una construcción que perdió unos 180 mil empleos. El impuesto que ahora se suspende llegó en 2014 con la reforma tributaria, y según la Cámara Chilena de la Construcción encareció las viviendas más de un 12%.

Hasta ahí, la versión del titular. Ahora viene la letra chica, que en este caso no está escondida en ningún contrato. Está escondida en cómo funciona el IVA.

El IVA inmobiliario no es una etiqueta de 19% pegada al precio final. Primero, el terreno (que puede ser un quinto del valor o más) está exento, así que el impuesto solo grava la construcción. Segundo, las inmobiliarias operan con crédito fiscal!! todo el IVA que pagaron por materiales, servicios y contratistas durante la obra se descuenta del IVA que genera la venta. Cuando uno hace ese ejercicio en un proyecto tipo, el impuesto que efectivamente llega al fisco ronda el 4% o 5% del valor final. Ese, y no 19%, es el espacio máximo que la exención abre para bajar precios. Los economistas que han corrido los números hablan de un traspaso real al comprador de entre 2% y 4%. La propia CChC, que apoya la medida, salió a advertir que la rebaja no será la que la gente imagina.

Y hay un segundo matiz, todavía más incómodo. Costo no es lo mismo que precio. Que a la inmobiliaria le baje la carga tributaria no la obliga a traspasarte la diferencia. En un mercado con 100 mil unidades esperando comprador, la competencia debería empujar ese traspaso. Pero en los proyectos buenos, bien ubicados y con demanda firme, parte del beneficio puede quedarse tranquilamente en el margen del vendedor. La ley elimina un impuesto, no reparte el ahorro. Eso lo reparte la negociación.

Entonces, la medida es humo?? No. Y aquí es donde la historia se pone interesante, porque el beneficio para las personas existe, solo que vive en otra parte.

Un 3% o 4% menos en una vivienda de 3.000 UF son varios millones de pesos. Pero el efecto más potente no es ese descuento, sino lo que gatilla. Con un precio menor, el pie que hay que juntar baja. El dividendo mensual baja. Y familias que antes quedaban fuera de la evaluación del banco, ahora califican. Para alguien que estaba en el borde del crédito hipotecario, eso no es un descuento!! es la diferencia entre comprar y seguir arrendando. Y encima el beneficio se puede apilar con lo que ya existe: el subsidio al dividendo para viviendas de hasta 4.000 UF y el Fogaes, donde el Estado avala hasta el 90% del financiamiento. El comprador informado no está mirando una rebaja, está mirando una combinación.

El otro efecto real es de más largo aliento. Si la exención logra su objetivo declarado (vaciar el stock y reactivar la construcción) el beneficio para las personas llega por la puerta de atrás: empleo, más proyectos iniciándose y, en unos años, más oferta donde hoy hay escasez. Es menos fotogénico que un descuento, pero probablemente más importante.

Quién pierde mientras tanto? El comprador que espera un 19% que no va a llegar nunca, congelado mirando vitrinas mientras las mejores unidades del stock se las lleva otro. Y también pierde el que firme sin preguntar, convencido de que el precio de lista ya trae el regalo incorporado.

Por eso, si esta ley te pilla buscando vivienda, la pregunta que tienes que hacer en la sala de ventas no es "tiene descuento por el IVA?". Es otra, más precisa y más incómoda: de todo el IVA que este proyecto se ahorró, cuánto está reflejado en este precio?? Porque la exención va a beneficiar a las personas, sí. Pero no a todas por igual!! va a beneficiar, sobre todo, a las que entiendan que el descuento no viene en la ley. Viene en la conversación.