¿Quién encarece la vivienda en Chile?

La pregunta no es retórica, es la que debería guiar todo el debate sobre la modificación a la OGUC. La respuesta incómoda es que el mayor responsable no es el desarrollador, es el propio Estado, que durante dos décadas fue sumando regulaciones, exigencias y demoras sin nunca sumar la cuenta total. Un informe reciente de la Abif lo confirma con cifras, el precio de la vivienda subió 170% entre 2002 y 2023, mientras los ingresos de los hogares crecieron 57%, la carga financiera para comprar una vivienda equivalente pasó de 25% a 39,1% del ingreso familiar. Ese desacople no lo explica un solo factor, se explica por una acumulación, y esa acumulación tiene un origen que conviene mirar de frente, no solo en la OGUC nacional, también en cómo se ha administrado el suelo comuna por comuna.
El diagnóstico de mercado es conocido, IVA a la vivienda, eliminación del Crédito Especial a Empresas Constructoras, Ley de Aportes al Espacio Público, IMIV, normas técnicas que se apilaron una sobre otra, plazos de tramitación que en promedio duplican y más lo que la propia ley establece. Cada norma tuvo su justificación, ninguna se evaluó en su efecto conjunto, y esa cuenta la terminó pagando la familia que compra, no la inmobiliaria.
Pero hay una capa adicional que rara vez se discute con datos, la de los propios planes reguladores comunales. Según el Barómetro Normativo 2026 de AGS, que analizó 39 comunas del Gran Santiago, el 55% de la superficie habitacional está regulada bajo 250 habitantes por hectárea y solo un 4% admite densidades sobre 1.200 habitantes por hectárea, el 47% de la superficie tiene una altura máxima de cinco pisos o menos. El 41% de las comunas no ha hecho una modificación sustancial de su plan regulador en los últimos diez años, con un período promedio de 21 años sin actualización, casos como Quilicura, Peñalolén o Maipú. Y la tendencia no mejora, el propio estudio muestra que la proporción de comunas sin procesos activos de modificación de su instrumento subió respecto de la medición de 2024. No es que un alcalde en particular decida encarecer la vivienda, es un problema de incentivos del sistema, los costos de densificar se perciben localmente y los beneficios se dispersan en toda la ciudad, y con 52 municipios decidiendo sobre un solo mercado habitacional, el resultado agregado es una ciudad que crece hacia la periferia, con los costos de transporte, ambientales y fiscales que eso implica, mientras el suelo mejor servido por Metro y transporte público sigue subutilizado por decreto local.
Dos cambios de la modificación a la OGUC apuntan directamente a esa capa. El primero es el ajuste del guarismo de densidad en el artículo 2.1.22, que permite construir más unidades sobre un mismo terreno sin alterar la población que cada plan regulador ya definió para ese sector. Más unidades sobre el mismo suelo bien localizado significa que el costo del terreno, uno de los componentes que más ha subido, se reparte entre más viviendas, y ese ahorro se traslada al precio de cada unidad. El segundo es la actualización del régimen de Conjunto Armónico, que hoy exige superficies mínimas y condiciones pensadas para otra época, y que la modificación flexibiliza para aprovechar mejor el suelo urbano ya servido por transporte público, sin necesidad de comprar y fusionar predios cada vez más caros. Ninguno de los dos cambios regala nada, ambos corrigen una norma que hoy castiga a la familia que busca una unidad de menor ticket.
El Ejecutivo también avanzó en otro frente, con resultado desigual hasta ahora. El proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional, que contempla una exención transitoria del IVA a la venta de viviendas nuevas por doce meses, completó su tramitación en la Cámara y el Senado y quedó a un paso de convertirse en ley, con un solo artículo, ajeno a la vivienda, pendiente de resolución final en el Senado. El propio informe financiero del Ministerio de Hacienda estima un efecto de entre 6% y 7% de rebaja en el precio final de una vivienda nueva. Es una medida acotada en el tiempo, impulsada por el Ejecutivo, pero que apunta en la misma dirección que la modificación a la OGUC, bajar el costo de producir una vivienda para acercar el precio final a lo que las familias chilenas de hoy pueden pagar.
El proceso de participación ciudadana de la modificación a la OGUC, el más numeroso que ha tenido esta normativa en su historia, ya se cerró, y el Minvu habría enviado el decreto a la Contraloría General de la República para su correspondiente toma de razón. Cuando entre en régimen, junto con la eventual rebaja transitoria del IVA, lo que corresponde esperar es una dinamización del mercado inmobiliario, hoy con más de 100 mil viviendas nuevas sin vender conviviendo con un déficit de 500 mil familias que no encuentran una vivienda a su alcance, y una baja efectiva en el valor de las viviendas nuevas, acercando esa oferta a la realidad de hogares que, según el último Censo, promedian 2,8 personas, y donde uno de cada cinco ya vive solo.
Ninguna de estas medidas basta por sí sola. Se requiere todavía un paquete complementario, en plazos de tramitación que se cumplan, en subsidios alineados a costos reales, y en una revisión seria de cómo cada plan regulador comunal administra el suelo que la ciudad ya pagó con su inversión en transporte público. Pero por primera vez en mucho tiempo el Estado está revisando el costo acumulado de sus propias normas. El riesgo no es cambiar la norma, es dejarla igual.