Tokenización inmobiliaria: la inversión que debe tener reglas claras

Durante décadas, ingresar al mercado inmobiliario significó superar una de las principales barreras patrimoniales para cualquier persona: reunir el pie de una vivienda, acceder a un crédito hipotecario y asumir los costos asociados a la compra. Hoy, ese paradigma comienza a transformarse de la mano de la tecnología.

La tokenización inmobiliaria, un modelo que permite dividir digitalmente los derechos económicos de una propiedad en múltiples participaciones o "tokens", empieza a abrir una nueva conversación sobre cómo financiar proyectos y democratizar el acceso a la inversión inmobiliaria, especialmente entre las generaciones más jóvenes.

Aunque el concepto nació estrechamente ligado al ecosistema de las criptomonedas y a iniciativas experimentales basadas en blockchain, el mercado ha evolucionado hacia esquemas considerablemente más sofisticados, donde participan plataformas especializadas, empresas financieras y estructuras jurídicas diseñadas para otorgar mayor seguridad a los inversionistas.

"En los últimos años ha comenzado a avanzar hacia modelos más estructurados, con mayor preocupación por el cumplimiento regulatorio, la custodia de los activos, la identificación de los inversionistas y la transparencia de la información", explica Pablo Quappe, director de Crecimiento de EXP Realty Chile.

Del blockchain a una nueva forma de invertir

En términos simples, la tokenización permite fraccionar económicamente un activo inmobiliario para que múltiples personas puedan participar de su rentabilidad sin necesidad de adquirir una propiedad completa.

En la práctica, el inmueble suele pertenecer a una sociedad, un fondo u otro vehículo jurídico, mientras los inversionistas adquieren derechos económicos sobre los ingresos o la valorización del proyecto.

La tecnología blockchain cumple un rol fundamental en este proceso, permitiendo registrar cada participación, facilitar su trazabilidad y entregar mayor transparencia sobre las operaciones realizadas.

Sin embargo, desde la industria insisten en que la innovación tecnológica no reemplaza el análisis financiero.

"La tecnología por sí sola no garantiza la calidad de la inversión. Antes de participar, la persona debe entender qué está comprando exactamente, quién es legalmente dueño de la propiedad, cómo se distribuirán los ingresos, qué costos existen y cómo podrá recuperar o vender su inversión", sostiene Quappe.

Una alternativa que seduce a las nuevas generaciones

El creciente interés de los jóvenes por este tipo de inversiones no responde únicamente al atractivo de la tecnología.

También refleja una transformación profunda en la forma de relacionarse con el patrimonio.

Las nuevas generaciones están acostumbradas a administrar sus finanzas desde aplicaciones móviles, comparar alternativas digitales y acceder a productos financieros con pocos clics.

En ese escenario, la posibilidad de ingresar al mercado inmobiliario con inversiones significativamente menores resulta especialmente atractiva.

"Se necesita ahorro para el pie, capacidad de obtener un crédito hipotecario y recursos para asumir los costos operacionales. La inversión fraccionada puede reducir esa barrera, porque permite participar económicamente en un proyecto sin comprar una vivienda completa", explica el ejecutivo.

A ello se suma un cambio cultural que ya comienza a observarse en distintos mercados.

Muchos jóvenes ya no consideran imprescindible ser propietarios de la vivienda donde viven, pero sí buscan construir patrimonio mediante activos que generen rentabilidad o plusvalía en el tiempo.

La tokenización aparece así como una alternativa compatible con una generación que privilegia la flexibilidad, la movilidad y la diversificación de sus inversiones.

La regulación aparece como el principal desafío

Pese a su potencial, el desarrollo de este mercado todavía enfrenta importantes desafíos regulatorios.

En Chile, la Ley Fintec estableció un marco legal para diversos servicios financieros digitales, incluyendo plataformas de financiamiento colectivo, sistemas alternativos de transacción, intermediación y custodia de instrumentos financieros.

Las plataformas que desarrollan profesionalmente estas actividades deben cumplir con procesos de inscripción y autorización ante la Comisión para el Mercado Financiero (CMF).

Sin embargo, los especialistas coinciden en que el desarrollo tecnológico avanza mucho más rápido que la regulación.

Por ello, recomiendan evaluar cuidadosamente la estructura jurídica detrás de cada proyecto antes de invertir.

Más acceso, pero no menos riesgos

Uno de los principales atributos de la tokenización es la posibilidad de diversificar inversiones.

En lugar de concentrar todos los recursos en una única propiedad, un inversionista puede distribuir su capital entre distintos proyectos, ubicaciones o segmentos del mercado.

No obstante, esa facilidad de acceso no elimina los riesgos propios de cualquier inversión inmobiliaria.

Según EXP Realty Chile, antes de participar en un proyecto tokenizado resulta indispensable analizar cinco factores:

• La estructura legal del vehículo de inversión.

• La calidad y situación del activo inmobiliario.

• La experiencia y respaldo de la plataforma operadora.

• La rentabilidad efectiva después de costos.

• La liquidez para vender posteriormente la participación.

"La tokenización puede facilitar el acceso, pero no elimina los riesgos inmobiliarios, financieros, regulatorios ni tecnológicos. La recomendación es revisar tanto el inmueble como el vehículo de inversión", afirma Quappe.

¿El inicio de una nueva etapa para el mercado inmobiliario?

La industria coincide en que la tokenización tiene el potencial de transformar parcialmente la forma en que se financian proyectos inmobiliarios y ampliar el universo de inversionistas.

Al mismo tiempo, podría convertirse en una nueva fuente de financiamiento para desarrolladores, permitiendo reunir capital desde múltiples inversionistas sin depender exclusivamente de mecanismos tradicionales.

Sin embargo, el verdadero crecimiento de este mercado dependerá de tres condiciones fundamentales: una regulación clara, plataformas confiables y una ciudadanía con mayor educación financiera.

Solo bajo ese equilibrio la tecnología podrá consolidarse como una herramienta capaz de ampliar el acceso al mercado inmobiliario sin sacrificar la seguridad de quienes decidan invertir.

Porque, aunque la propiedad pueda dividirse en miles de tokens, la lógica sigue siendo la misma: detrás de cada inversión debe existir un activo real, un contrato sólido y un modelo económico transparente que permita tomar decisiones informadas.