Cerro Chena: el parque que nadie quiere pagar (y la plusvalía que todos daban por descontada)

Hay una regla no escrita en el mercado inmobiliario chileno!! Cuando el Estado anuncia un parque, el sector celebra antes de que llegue la primera retroexcavadora. Los proyectos cercanos suben el render, los corredores actualizan el discurso y la palabra "plusvalía" empieza a aparecer en cada visita. El Parque Cerro Chena siguió ese libreto al pie de la letra. 55 hectáreas, más de 50 mil millones de pesos de inversión, el segundo pulmón verde de la Región Metropolitana, tres millones de beneficiarios potenciales entre San Bernardo, Calera de Tango y la provincia de Maipo.

Y entonces, a dos meses de la inauguración, apareció la pregunta que nadie había presupuestado… quién paga la mantención??

El Minvu confirmó que no será él. Mantener Cerro Chena costaría cerca de $4.900 millones al año, casi el 20% del presupuesto total de conservación de los 22 parques que administra Parquemet, y un 25% más caro que el promedio de esa red. El Gobierno Regional apela a compromisos firmados en 2017. Los oficios muestran que el ministerio pidió recursos a Dipres en enero y le dijeron que no. (Traducido a chileno simple, el parque se financió completo para construirse y nadie aseguró un peso para operarlo).

La pelea política es entretenida de mirar, pero no es el punto de esta columna. El punto es otro, y le importa directamente a cualquiera que haya comprado, vendido, tasado o desarrollado en la zona sur de Santiago apostando a este parque. La plusvalía no la genera la inauguración. La genera la mantención.

Un parque sin OPEX no es una amenidad, es un pasivo con vista panorámica. Todos los estudios de valorización inmobiliaria en Chile repiten lo mismo, que la infraestructura pública (parques incluidos) eleva el atractivo de un barrio y empuja el valor de las propiedades cercanas. Es cierto, pero hay una letra chica que el mercado suele leer tarde!! ese efecto lo produce el parque funcionando, no el parque existiendo.

Un parque mantenido es árboles, seguridad, familias los domingos y un argumento de venta que se sostiene solo. Un parque abandonado es exactamente lo contrario. Pasto seco, riesgo de incendio en 55 hectáreas, un vacío urbano que en una comuna con los dolores de San Bernardo no queda vacío mucho tiempo. El propio alcalde lo dijo sin anestesia: si esa área no se ocupa, se le entrega al crimen organizado.

Es decir, el mismo activo puede sumar o restar valor al sector según una sola variable, y es si alguien paga la jardinería. La plusvalía, que en los cursos de inversión aparece como una función de la ubicación, en la vida real es una función del flujo. Y el flujo, en este caso, no existe.

Quién gana y quién pierde mientras tanto?? Los que pierden primero no son los políticos que se pelean por RRSS. Son los que ya descontaron el parque en el precio. Los desarrolladores que vendieron "a pasos del nuevo pulmón verde de Santiago". Las familias que compraron esa promesa. Los tasadores que incorporaron el mejoramiento urbano en sus planillas. Todos ellos hicieron algo perfectamente razonable! creyeron que un proyecto de 50 millones de dólares con 90% de avance era un hecho consumado. La lección incómoda es que en infraestructura pública chilena, el CAPEX es un anuncio y el OPEX es una negociación.

Y quién gana? El que entiende la asimetría. Porque si el conflicto se resuelve (y la presión ciudadana, parlamentaria y hasta de la iglesia sugiere que alguien va a tener que ceder antes de septiembre) el sector queda con un activo urbano de escala metropolitana ya construido y con el riesgo político ya purgado. Los momentos de incertidumbre son, históricamente, los momentos en que el precio y el valor se separan. Los que compran narrativa compran caro y los que compran flujos resueltos compran bien.

Cerro Chena no es un accidente. Es el síntoma de cómo Chile financia ciudad, con entusiasmo para inaugurar y amnesia para operar. El sistema completo (evaluación social de proyectos, presupuestos regionales, certificados de compromiso firmados por administraciones que ya no están) está diseñado para producir cintas de inauguración, no jardineros. Y el mercado inmobiliario, que vive de anticipar, ha sido curiosamente ingenuo frente a ese patrón que sigue capitalizando anuncios como si fueran contratos.

La pregunta que este caso instala para el sector no es si Cerro Chena se salva. Probablemente se salve, porque dejar botados 50 millones de dólares es indefendible hasta en año electoral. La pregunta es cuántos otros "parques anunciados" están hoy metidos en tasaciones, en precios de venta y en decisiones de inversión, sin que nadie haya verificado si tienen resuelta la operación.

Porque si algo enseña este conflicto es que la plusvalía prometida por el Estado viene, cada vez más seguido, sin garantía de fábrica. Y en un mercado donde todos miran el mapa, la ventaja va a ser de los que aprendan a mirar el presupuesto.