Un informe conjunto de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés confirma subidas moderadas en venta y alquileres, con zonas que muestran una apreciación destacada. También crecen la demanda y la oferta en varios segmentos.
Por: Equipo Mercados Inmobiliarios
El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) continúa mostrando signos de recuperación. Así lo revela un informe elaborado por Mercado Libre en colaboración con la Universidad de San Andrés (UDESA), que apunta a subidas moderadas tanto en los precios de venta (en dólares) como de alquiler (en pesos) durante el mes de junio, en un contexto de mayor actividad generalizada.
El repunte se refleja también en los datos de transacciones: solo en mayo se firmaron más de 17.000 escrituras entre la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y la provincia, según datos oficiales de los Colegios de Escribanos.
Diferencias entre zonas: una recuperación dispar
Aunque la tendencia general es positiva, no todas las zonas evolucionan al mismo ritmo. En el Gran Buenos Aires (GBA), los valores de los departamentos no experimentan la misma presión alcista que en CABA.
La explicación, según Ariel José Córdoba, de Córdoba Propiedades, se encuentra en la abundancia de oferta: “En lugares como San Miguel y partidos aledaños, los precios se mantienen estables porque la demanda se distribuye entre proyectos nuevos y usados”.
La preferencia por ubicaciones con buena conexión y precios accesibles, sumada a la competencia entre desarrollos, impone un techo a la escalada de precios en dólares.
En el caso de las casas, las variaciones intermensuales fueron contenidas: -0,5 % en GBA Norte, +0,7 % en GBA Sur y -0,1 % en GBA Oeste. En CABA, se mantuvieron sin cambios. En términos interanuales, el precio mediano por metro cuadrado en dólares descendió un 0,2 % en el promedio del AMBA, aunque con diferencias por zona: +1,1 % en CABA, +0,1 % en GBA Norte, -0,7 % en GBA Sur y +0,9 % en GBA Oeste.
Precios medidos en dólares: contrastes marcados
Según el estudio, los valores medianos por metro cuadrado en junio para departamentos fueron:
- CABA: u$s 2.567
- GBA Norte: u$s 2.133
- GBA Oeste: u$s 1.517
- GBA Sur: u$s 1.571
Para casas, los precios fueron notablemente más bajos:
- CABA: u$s 1.320
- GBA Norte: u$s 845
- GBA Oeste: u$s 707
- GBA Sur: u$s 653
En cuanto a las subidas más destacadas en el último año, Pilar encabezó el ranking en el segmento de casas con un alza del 10,4 %, mientras que Malvinas Argentinas lideró entre los departamentos con un 16,6 %. En CABA, el barrio de Montserrat se situó a la cabeza con un incremento interanual del 11,7 %.
Alquileres: crecimiento sostenido, pero con límites
El mercado de alquiler también registró aumentos mensuales en junio. Los precios de los departamentos subieron un 2,4 % en CABA, 1,7 % en GBA Norte y 2,3 % en GBA Sur, sin cambios en GBA Oeste. En el segmento de casas, el incremento promedio fue del 1,4 %, destacando un fuerte ajuste en CABA (+5,6 %).
En términos interanuales, el precio mediano por metro cuadrado en pesos para departamentos aumentó:
- CABA: +38 %
- GBA Norte: +34,8 %
- GBA Sur: +60,9 %
- GBA Oeste: +68 %
En el caso de casas, las subidas fueron:
- CABA: +59,7 %
- GBA Norte: +25,9 %
- GBA Sur: +27,3 %
- GBA Oeste: +54,8 %
Sin embargo, los precios parecen haber tocado un techo. Según Luján Rodríguez Miguens, operadora inmobiliaria en GBA Oeste, “los alquileres ya no suben al ritmo previo porque la oferta no convalida precios por encima de los 700.000 pesos, más expensas de 150.000 en promedio. Tras la derogación de la Ley de Alquileres por DNU, los propietarios son más flexibles y hay mayor margen para negociar”.
A diferencia de CABA, donde la oferta de alquileres creció más de un 170 % tras el DNU, en el conurbano el aumento ha sido más moderado. Entre Merlo e Ituzaingó, por ejemplo, la escasez de viviendas de tres ambientes limita la competencia y la capacidad de absorción de nuevos inquilinos.
¿Dónde subieron más?
Entre los ajustes más marcados del mes en alquileres, destacan:
- La Plata: casas (+3,9 %)
- Merlo: departamentos (+8,1 %)
- Villa del Parque (CABA): departamentos (+8 %)
Los valores medianos en pesos para junio fueron:
Departamentos:
- CABA: $13.750/m²
- GBA Norte: $12.632/m²
- GBA Oeste: $10.000/m²
- GBA Sur: $9.577/m²
Casas:
- CABA: $11.181/m²
- GBA Norte: $7.199/m²
- GBA Oeste: $6.155/m²
- GBA Sur: $5.364/m²
Mayor demanda, mayor oferta
El informe también muestra un crecimiento en la demanda de compraventa, impulsado por el regreso de los créditos hipotecarios, especialmente para la primera vivienda. En CABA, la búsqueda de departamentos aumentó un 9,9 % entre abril y mayo de este año.
La oferta de alquileres, por su parte, experimentó un notable incremento del 201,6 % entre noviembre de 2023 y junio de 2025.
Barrios y municipios más buscados
Entre las zonas más demandadas por compradores destacan:
- Caballito en CABA
- Olivos en GBA Norte
- La Plata en GBA Sur
- Ramos Mejía en GBA Oeste
Según el informe, el interés sostenido por estas áreas responde a una combinación de precios razonables, buena infraestructura y conectividad, lo que las posiciona como polos atractivos tanto para quienes buscan invertir como para quienes buscan vivienda habitual.
