Baja de tasas abre una nueva ventana para refinanciar créditos y devuelve dinamismo al mercado inmobiliario

Tras casi dos años marcados por un acceso restringido al financiamiento y una fuerte desaceleración en las ventas, el mercado inmobiliario comienza a mostrar señales de recuperación. La caída sostenida de las tasas hipotecarias, que en junio alcanzaron un promedio de 3,97% —su menor nivel desde noviembre de 2021—, no solo mejora las condiciones para quienes buscan adquirir una vivienda, sino que también abre una oportunidad para miles de propietarios que contrataron créditos durante el período de mayores costos financieros.

La cifra marca la tercera medición consecutiva por debajo del 4%, reflejando un escenario de mayor estabilidad macroeconómica, impulsado por la moderación de la inflación y una recuperación gradual de la confianza de los mercados.

En ese contexto, desde Colliers sostienen que quienes mantienen créditos hipotecarios contratados entre 2022 y 2024, cuando las tasas alcanzaron sus niveles más elevados, debieran analizar la posibilidad de refinanciar su deuda o utilizar los mecanismos de portabilidad financiera.

"Los deudores que mantienen financiamiento significativamente por encima de las tasas actuales debieran evaluar opciones de refinanciamiento o portabilidad financiera, ya que podrían obtener reducciones relevantes en sus dividendos y en el costo final de su crédito", explica Jaime Ugarte, director ejecutivo de Colliers.

El ejecutivo agrega que la reducción de las tasas responde a un entorno económico más favorable. "La caída de la tasa hipotecaria por debajo del 4% es una excelente noticia para las familias y para el mercado inmobiliario. Este descenso refleja la normalización de la inflación, la recuperación de los equilibrios macroeconómicos y una mayor confianza de los mercados respecto de la evolución futura de la economía", señala.

Compradores vuelven a mirar el mercado

La mejora en las condiciones de financiamiento también comienza a sentirse en la actividad comercial. Si bien el sector aún está lejos de experimentar un ciclo expansivo como el observado antes de la pandemia, las inmobiliarias reconocen un cambio en el comportamiento de los compradores.

Desde RE/MAX Chile aseguran que las consultas, visitas y cierres de operaciones han comenzado a incrementarse durante los últimos meses.

"Tasas cercanas al 4%, incluso menos, no son la señal para un boom inmobiliario. Pero sí lo que estamos notando es que compradores que ya habían detenido procesos de compraventa están volviendo a visitar, volviendo a consultar, volviendo a cotizar y cerrando transacciones", afirma Yuval Ben Haym, director regional de RE/MAX Chile.

Según el ejecutivo, el mercado comienza a recuperar un ritmo más saludable luego de un prolongado período de incertidumbre.

"Nosotros en RE/MAX estamos notando que los tiempos de venta de las propiedades están reduciéndose, los precios se están afirmando, y esto es una clara señal de una reactivación gradual del mercado. Es un escenario positivo tanto para quienes buscan comprar una vivienda como para quienes evalúan invertir en activos inmobiliarios", sostiene.

Refinanciamiento vuelve a instalarse como alternativa

La baja en las tasas también reactiva un instrumento que había perdido atractivo durante los años de mayor costo financiero: el refinanciamiento hipotecario.

Especialistas explican que quienes contrataron créditos cuando las tasas superaban ampliamente los niveles actuales podrían disminuir sus dividendos mensuales o reducir significativamente el costo total del financiamiento, dependiendo del plazo restante, el capital adeudado y las condiciones ofrecidas por las instituciones financieras.

La portabilidad financiera, vigente desde 2020, facilita además el cambio de entidad bancaria, reduciendo tiempos y costos asociados al proceso, lo que ha ampliado las alternativas disponibles para los clientes.

Un escenario más favorable, pero con cautela

Pese a las señales positivas, los analistas coinciden en que el mercado aún enfrenta desafíos importantes. El acceso al crédito continúa siendo más exigente que hace algunos años, mientras que los elevados precios de las viviendas siguen limitando la capacidad de compra de parte importante de la población.

No obstante, la trayectoria descendente de las tasas comienza a mejorar las expectativas tanto de consumidores como de desarrolladores.

Para Jaime Ugarte, aún existiría margen para nuevas disminuciones durante el próximo año.

"Si bien una parte importante de la corrección ya se produjo, aún existe espacio para bajas adicionales durante los próximos 12 meses, especialmente si se mantiene la disciplina monetaria y fiscal que ha permitido reducir los niveles de inflación observados en años anteriores", concluye.

Así, el mercado inmobiliario parece entrar en una nueva etapa. Más que un repunte acelerado, el sector comienza a consolidar una recuperación gradual, apoyada en mejores condiciones de financiamiento, una mayor confianza económica y el retorno paulatino de compradores que habían postergado sus decisiones durante los últimos años.