Cambio a la OGUC podría reducir hasta 12% el precio de las viviendas y reactivar la compra de terrenos

La esperada modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) comienza a generar movimientos anticipados en el mercado inmobiliario. Aún pendiente de su revisión y toma de razón por parte de la Contraloría General de la República, el cambio normativo ya está despertando interés entre constructoras y desarrolladores que buscan tomar posición en terrenos estratégicos.

El motivo está en el impacto que podría tener sobre uno de los principales componentes del precio final de una vivienda: el suelo.

De acuerdo con un análisis de Colliers, la modificación permitiría adecuar los parámetros urbanísticos a la actual composición demográfica de los hogares chilenos, reduciendo el valor de incidencia del terreno por unidad habitacional. El efecto, según las estimaciones de la consultora, podría traducirse en una baja de entre 6% y 12% en el precio final de las viviendas, dependiendo de su ubicación y condiciones de conectividad.

La proyección cobra relevancia para un mercado que durante los últimos años ha enfrentado una fuerte caída en la actividad constructora y una disminución sostenida de los permisos de edificación.

El dato que cambió la discusión: de cuatro a 2,8 personas por hogar

Uno de los principales elementos de la modificación está relacionado con la actualización de la densidad bruta utilizada para calcular la capacidad de desarrollo de los terrenos.

Hasta ahora, parte importante de la normativa se ha basado en una referencia de cuatro habitantes por vivienda. Sin embargo, la realidad demográfica del país ha cambiado significativamente.

Los resultados del Censo 2024 situaron el promedio nacional en 2,8 habitantes por vivienda, una diferencia que, según Colliers, ha generado una creciente desconexión entre la planificación urbana y la estructura real de los hogares.

“Vemos que esta señal de sinceramiento normativo ya está generando un alto interés en la industria de la construcción, con constructoras que hoy están formalizando opciones de compra de suelo bajo la condición suspensiva de que se apruebe este cambio regulatorio. Lejos de ser un artificio técnico, la modificación de la OGUC es tan solo un reconocimiento a la realidad sociológica de la composición actual de los hogares en Chile”, señala Reinaldo Gleisner, Vicepresidente de Colliers.

El costo del suelo como freno para nuevos proyectos

El problema, según el análisis, se profundizó durante los últimos años a medida que distintas comunas fueron actualizando sus Planes Reguladores Comunales.

Esto generó, de acuerdo con Gleisner, una creciente distancia entre las condiciones normativas para desarrollar un proyecto y la capacidad económica real del mercado para absorber las viviendas resultantes.

“En los últimos años, a medida que las comunas fueron actualizando sus Planes Reguladores Comunales (PRC), el valor de mercado de los terrenos quedó completamente desajustado frente a la realidad económica y de demanda. Se impusieron normativas que obligaban a proyectar edificaciones divorciadas del mercado real, provocando que el valor de incidencia del suelo por vivienda aumentara de forma desproporcionada. Consecuentemente, los proyectos se volvieron financieramente inviables y la construcción de viviendas se paralizó. Esta profunda crisis no es una impresión gremial; se refleja de manera nítida en las estadísticas oficiales de Permisos de Edificación de los últimos años, las cuales se han hundido hasta tocar los mínimos de las últimas tres décadas”.

La modificación de la OGUC buscaría precisamente corregir parte de esa brecha, permitiendo optimizar la cantidad de viviendas que puede desarrollarse en determinados terrenos.

Según la estimación de Colliers, al ajustar el parámetro desde cuatro a 2,8 habitantes por vivienda, el valor del suelo asignado a cada unidad podría disminuir en torno a 30%.

“Cuando la OGUC corrige este parámetro estricto al valor real, la capacidad constructiva del terreno se optimiza y el valor del suelo por vivienda baja naturalmente un 30%. Este solo hecho económico repercute de inmediato, generando una baja directa del 6% en el precio final de las viviendas”.

Los ejes de transporte podrían tener el mayor impacto

El efecto podría ser todavía más relevante en zonas urbanas con alta conectividad y cercanía a sistemas de transporte.

De acuerdo con Gleisner, en estos sectores la composición de los hogares presenta una realidad incluso más distante del antiguo parámetro de cuatro habitantes por vivienda.

“En estas zonas, los datos demuestran que más del 40% de los hogares corresponden a unipersonales, sumados a una cantidad muy importante de hogares bipersonales. Así, su densidad real se estima en 1,4 habitantes por vivienda. Al corregir el parámetro normativo a esta realidad en los ejes de transporte, el valor del suelo por vivienda se reduce hasta un 50%. Esta drástica optimización del terreno repercute en una baja de precio para el comprador final de entre un 9% y un 12%”.

Esta situación podría abrir una nueva oportunidad para el desarrollo inmobiliario en áreas consolidadas, donde el alto precio del suelo y las restricciones normativas habían dificultado la viabilidad de nuevos proyectos.

Constructoras ya comienzan a tomar posición

Aunque la modificación todavía debe completar su proceso en Contraloría, desde Colliers aseguran que el mercado ya está reaccionando ante la expectativa de un cambio regulatorio.

Constructoras y desarrolladores estarían comenzando a asegurar alternativas de compra en terrenos ubicados en sectores estratégicos, particularmente aquellos con mejores condiciones de conectividad.

“Ante esta perspectiva, la construcción ya comenzó a moverse. El sector está tomando posición y asegurando terrenos de alta conectividad a la espera de la aprobación definitiva de la OGUC. La certeza de que estas futuras viviendas se ajustarán por fin a las necesidades reales de las personas —atendiendo a su composición familiar y a su real capacidad de pago— es el ingrediente básico y urgente que Chile necesita para reactivar su mercado inmobiliario, rescatar el empleo y abrir nuevamente las puertas de la casa propia”.

La modificación de la OGUC podría transformarse así en uno de los cambios regulatorios más relevantes para el mercado inmobiliario de los últimos años. Su impacto no dependerá únicamente de cuántas viviendas permita construir, sino de si logra resolver una de las principales ecuaciones que hoy mantiene paralizados numerosos proyectos: hacer compatible el precio del suelo, las exigencias urbanísticas y la capacidad real de pago de las familias.