OGUC: la reforma que puede definir si Chile vuelve a construir viviendas

La modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), que se encuentra en su etapa final de revisión ante la Contraloría General de la República, puede transformarse en uno de los cambios regulatorios más relevantes para el futuro del mercado inmobiliario chileno. Aunque la discusión parece técnica y está cargada de conceptos como densidad, constructibilidad y planificación urbana, detrás de ella existe una realidad mucho más concreta: el costo de construir viviendas y la posibilidad de que las familias puedan acceder a ellas.

Durante los últimos años, Chile ha enfrentado una paradoja inmobiliaria. Existe una necesidad evidente de viviendas, las familias tienen cada vez más dificultades para acceder a la propiedad y, al mismo tiempo, la construcción de nuevos proyectos ha perdido dinamismo. Los permisos de edificación han caído a niveles históricamente bajos y numerosas iniciativas han quedado detenidas o simplemente han dejado de ser económicamente viables.

Una parte de este problema está relacionada con el suelo. En las ciudades donde los terrenos tienen valores elevados, las condiciones normativas determinan directamente cuántas viviendas pueden desarrollarse en un determinado paño. Cuando las restricciones obligan a repartir el costo de un terreno entre una menor cantidad de unidades, el resultado termina siendo inevitable: aumenta el costo que debe absorber cada vivienda y, finalmente, el precio que debe pagar el comprador.

La modificación de la OGUC busca intervenir precisamente en esa ecuación. Uno de sus principales fundamentos es actualizar parámetros urbanísticos que durante años estuvieron basados en una realidad demográfica distinta a la actual. El país ha cambiado profundamente en la composición de sus hogares. Hoy existen más personas viviendo solas, más parejas sin hijos, hogares más pequeños y una población que envejece progresivamente.

El Censo 2024 confirmó esa transformación al situar el promedio nacional en torno a 2,8 habitantes por vivienda, muy lejos de la referencia de cuatro personas que durante años estuvo presente en la planificación urbana. La pregunta, entonces, parece razonable: ¿tiene sentido continuar diseñando la capacidad de nuestras ciudades con parámetros que ya no representan la forma en que viven los chilenos?

Actualizar esta realidad puede tener efectos importantes sobre la capacidad de desarrollar nuevos proyectos. Al permitir una mejor utilización del suelo, especialmente en sectores consolidados, se abre la posibilidad de reducir la incidencia que tiene el valor del terreno en cada unidad habitacional. Y esa variable es fundamental si el objetivo es volver a producir viviendas compatibles con la capacidad económica de las familias.

El debate adquiere una importancia todavía mayor en las zonas con alta conectividad. Chile ha realizado durante décadas importantes inversiones en Metro, transporte público, carreteras y servicios urbanos. Sin embargo, muchas de esas áreas continúan enfrentando restricciones que dificultan una mayor concentración de viviendas.

La consecuencia ha sido una expansión constante de las ciudades hacia sectores periféricos, mientras zonas con infraestructura disponible no siempre logran aprovechar plenamente su capacidad de desarrollo. Esto no solo tiene efectos sobre el mercado inmobiliario. También impacta la movilidad, los tiempos de traslado y la calidad de vida de las personas.

Sin embargo, corregir las normas no puede significar construir sin planificación. La densificación necesita infraestructura y servicios. Más viviendas requieren también más espacios públicos, áreas verdes, equipamiento y transporte. El desafío no es simplemente construir más, sino construir mejor y en los lugares donde las ciudades tienen condiciones para recibir nuevos habitantes.

Ese es el punto central que Chile debe resolver. Durante demasiado tiempo, el debate urbano se ha planteado como una disputa entre densificar o no densificar. Pero la discusión debería centrarse en dónde tiene sentido hacerlo y cómo garantizar que ese crecimiento vaya acompañado de mejores condiciones urbanas.

La modificación de la OGUC no resolverá por sí sola la crisis de acceso a la vivienda. Las tasas hipotecarias siguen siendo determinantes, al igual que los salarios, el empleo y el crecimiento económico. Tampoco desaparecerán los problemas asociados a los tiempos de tramitación y la incertidumbre que enfrentan numerosos proyectos.

Pero difícilmente será posible mejorar el acceso a la vivienda si construir continúa siendo una actividad financieramente inviable. Chile puede crear subsidios, ampliar garantías estatales o establecer incentivos tributarios, pero si el costo del suelo, las restricciones normativas y la falta de certeza mantienen paralizada la generación de nuevos proyectos, las soluciones siempre serán parciales.

La decisión que hoy está en manos de la Contraloría tiene, por lo tanto, un alcance que supera ampliamente el ámbito administrativo. Representa una oportunidad para actualizar las reglas de acuerdo con la realidad demográfica, económica y urbana del país.

Las familias cambiaron. Los hogares son más pequeños. Las ciudades enfrentan nuevas necesidades. El mercado inmobiliario también cambió.

La gran pregunta es si la normativa será capaz de adaptarse a esa nueva realidad.

Porque facilitar el acceso a la vivienda no depende únicamente de ayudar a las familias a comprar. También depende de crear las condiciones para que esas viviendas puedan construirse. Y en esa tarea, la modificación de la OGUC puede convertirse en una pieza clave para definir si Chile logra recuperar su capacidad de producir la vivienda que necesita.