El anatocismo: cuando una buena intención puede terminar alejando la casa propia

Las reformas económicas suelen evaluarse por la legitimidad de sus objetivos. Sin embargo, en materias financieras, las consecuencias dependen menos de las intenciones que de los incentivos que generan. La discusión sobre el fin del anatocismo en Chile es un ejemplo de ello.

La eliminación de la capitalización de intereses busca, en apariencia, proteger a los deudores frente a eventuales abusos del sistema financiero. El planteamiento resulta comprensible desde una perspectiva ciudadana: nadie quiere pagar intereses sobre intereses. Pero cuando se traslada esa lógica al funcionamiento del mercado hipotecario e inmobiliario, el escenario cambia radicalmente.

El financiamiento de una vivienda no opera bajo las mismas reglas que un crédito de consumo. Un préstamo hipotecario es un contrato de largo plazo que puede extenderse por 20 o 30 años, donde el interés compuesto no constituye una anomalía, sino el mecanismo financiero que permite distribuir el costo del crédito en el tiempo, ofrecer períodos de gracia, refinanciar deudas o flexibilizar el pago de dividendos frente a contingencias.

Eliminar esa herramienta no significa simplemente cambiar una fórmula matemática. Implica alterar la arquitectura financiera sobre la cual se construyen los créditos hipotecarios y buena parte de los proyectos inmobiliarios.

Las advertencias realizadas por distintos actores del mercado —entre ellos Colliers, la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF), la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) y el propio Banco Central— no apuntan a defender un privilegio de la industria financiera. Lo que plantean es que una prohibición absoluta podría restringir justamente aquellas herramientas que han permitido ampliar el acceso al financiamiento durante décadas.

Si el riesgo para las instituciones aumenta, la respuesta del mercado suele ser conocida: mayores exigencias para acceder a un crédito, aumento del pie, reducción de los porcentajes de financiamiento y condiciones más estrictas para los solicitantes. En otras palabras, el crédito no desaparece, pero se vuelve menos accesible.

Las consecuencias trascienden al comprador final.

La construcción de viviendas también depende de mecanismos de financiamiento de largo plazo donde la capitalización de intereses forma parte de la estructura financiera de los proyectos. Si las constructoras deben comenzar a pagar intereses mensualmente durante la ejecución de una obra, el impacto sobre su flujo de caja podría traducirse en mayores costos, menor desarrollo de proyectos y, finalmente, un encarecimiento del precio de las viviendas.

Paradójicamente, una medida concebida para proteger a las personas podría terminar afectando a quienes precisamente busca beneficiar: las familias que intentan comprar su primera vivienda.

Existe además un efecto menos visible, pero igualmente relevante. El interés compuesto no solo opera en los créditos; también es el motor del ahorro. Cuentas de ahorro para la vivienda, depósitos a plazo con renovación automática y otros instrumentos financieros utilizan este mecanismo para incrementar progresivamente el capital de quienes ahorran. Limitar su funcionamiento podría ralentizar la acumulación del pie necesario para acceder a una vivienda, prolongando aún más el camino hacia la propiedad.

Todo esto ocurre en un momento especialmente delicado para el mercado inmobiliario chileno.

El acceso al crédito ya enfrenta restricciones históricas; los precios de las viviendas continúan elevados; la oferta de nuevos proyectos permanece contenida; y el déficit habitacional sigue siendo uno de los mayores desafíos sociales del país. Incorporar nuevas barreras al financiamiento difícilmente contribuirá a resolver ese escenario.

Ello no significa que el sistema financiero no deba perfeccionarse. La transparencia en los contratos, la educación financiera y la protección efectiva de los consumidores siguen siendo desafíos pendientes. Pero legislar sobre instrumentos complejos exige comprender plenamente cómo funcionan y cuáles son sus efectos sobre toda la cadena económica.

La vivienda no solo representa un activo financiero. Constituye el principal patrimonio de millones de familias chilenas y uno de los motores más importantes de la economía nacional. Cualquier modificación que afecte su financiamiento debe analizarse con rigor técnico y una visión de largo plazo.

Porque cuando se legisla sobre créditos hipotecarios, no solo se modifican normas financieras. También se redefine, muchas veces sin advertirlo, la posibilidad de que miles de personas puedan acceder a la casa propia.