El error más caro al invertir no es elegir una mala propiedad, es comprar sin una estrategia

Hay una pregunta que me hacen una y otra vez: ¿cuál ha sido la mejor inversión que he realizado?

Muchos esperan que mencione un departamento que multiplicó su valor o un proyecto que superó todas las expectativas. Pero mi respuesta siempre es la misma: la mejor inversión que hice fue aprender que comprar una propiedad no es una decisión inmobiliaria, sino una decisión financiera.

Esa conclusión no nació de la teoría. Llegó después de construir un portafolio de 22 propiedades, cometer errores, acertar y entender que, en este negocio, una buena metodología vale mucho más que una buena intuición.

Y esa diferencia cambia completamente la forma de invertir. En Chile, los bienes raíces siguen siendo uno de los principales activos de las familias. Según la Encuesta Financiera de Hogares 2024 del Banco Central, el 75,8% de los hogares posee activos reales, entre ellos viviendas y otras propiedades. Esa cifra demuestra que existe una fuerte cultura patrimonial, pero también evidencia un problema que veo todos los días: muchas personas compran convencidas de que cualquier propiedad será una buena inversión.

No funciona así. Después de construir un portafolio de 22 propiedades y acompañar a miles de personas en sus primeras inversiones, he comprobado que los errores más costosos casi nunca ocurren cuando ya se firmó la compraventa, sino mucho antes, en la forma en que se toma la decisión. Una propiedad rinde por cuatro vías al mismo tiempo, plusvalía, amortización, flujo y beneficios tributarios, y la mayoría solo mira una. Aprender a leer las cuatro juntas es lo que cambia el resultado.

El primero es comprar pensando en uno mismo y no en el mercado. Muchos eligen un departamento porque ellos vivirían ahí, porque les gusta la distribución o porque imaginan su propia vida en ese lugar. Pero quien invierte debe pensar distinto. La pregunta correcta no es si a mí me gusta, sino si será atractivo para quien lo va a arrendar durante los próximos años.

El segundo error es creer que el precio lo define todo. He visto personas obsesionadas con encontrar el departamento más barato, sin detenerse a analizar la demanda por arriendo, la conectividad, la plusvalía esperada o incluso los gastos asociados, muchas veces, pagar un poco más significa obtener una rentabilidad mucho mayor en el largo plazo.El retorno no está en pagar poco, está en cómo apalancas la compra. Por eso a veces la propiedad más cara es la más rentable.

También es frecuente que se subestimen los costos reales. El dividendo es solo una parte de la ecuación. Gastos comunes, contribuciones, seguros, mantenciones y períodos de vacancia pueden cambiar completamente el resultado de una inversión si no fueron considerados desde el principio.

Otro error que veo con frecuencia es esperar eternamente "el momento perfecto". Hay personas que llevan años esperando que bajen las tasas, que caigan los precios o que aparezca una oportunidad irrepetible. Mientras esperan, el mercado sigue avanzando. La realidad es que nadie puede predecir el mejor momento para comprar. Lo que sí se puede hacer es prepararse para reconocer una buena oportunidad cuando aparece. No se trata de adivinar el mejor momento, sino de tener la capacidad de financiamiento lista para reconocer la oportunidad cuando aparece.

Pero, si tuviera que elegir el error más caro de todos, diría que es comprar sin una estrategia.

No todas las propiedades cumplen el mismo objetivo. Algunas están pensadas para generar flujo mediante arriendos. Otras buscan capturar plusvalía. Algunas permiten acelerar la construcción de patrimonio y otras simplemente inmovilizan capital sin cumplir un propósito claro. El problema es que muchas personas empiezan buscando proyectos antes de preguntarse qué quieren lograr con esa inversión.

Existe una frase que repito constantemente y que resume mi forma de entender este mercado: la rentabilidad no comienza cuando compras una propiedad; comienza mucho antes, cuando decides cómo la vas a elegir. Por eso, antes de mirar una sola propiedad, hay que definir el objetivo financiero: no todas sirven para lo mismo, y el activo se elige según lo que tiene que cumplir flujo, plusvalía, o construcción de patrimonio.