Más de 250 mil familias podrían acceder a una vivienda si bajan las tasas y se reduce la barrera del pie

El mercado habitacional podría incorporar a más de 250 mil nuevos hogares si la reducción de las tasas hipotecarias se combina con mecanismos que faciliten el acceso al pie de una vivienda.

Así lo plantea un análisis elaborado por Inciti, que identifica una brecha relevante entre las familias que tienen ingresos suficientes para asumir un dividendo y aquellas que efectivamente logran concretar la compra de una propiedad.

De acuerdo con las estimaciones de la consultora, una reducción de la tasa hipotecaria desde 3,6% a 3,0% permitiría disminuir el dividendo mensual en aproximadamente $46.700. Bajo este escenario, unos 134 mil hogares adicionales en la Región Metropolitana y cerca de 252 mil a nivel nacional podrían acceder a viviendas ubicadas entre las 4.000 y 6.000 UF.

Sin embargo, el estudio advierte que el costo del crédito no es la única barrera.

El pie: el obstáculo que deja fuera a miles de hogares

Para una vivienda de 4.500 UF, una familia debería reunir cerca de $36,7 millones para financiar el pie, monto que representa una dificultad significativa para una parte importante de los hogares de clase media.

Según Inciti, 227 mil hogares de la Región Metropolitana tendrían capacidad de asumir el dividendo mensual asociado a una vivienda, pero no contarían con el ahorro suficiente para concretar la adquisición.

"Hoy existe una importante cantidad de familias que califican para un crédito hipotecario por ingresos, pero quedan fuera únicamente porque no logran reunir el pie. Instrumentos como el FOGAES cambian esa realidad, ya que permiten reducir esa barrera inicial y transformarla en un financiamiento de largo plazo", explica Nicolás Herrera, CEO de Inciti.

El análisis plantea que el fortalecimiento de mecanismos de garantía, junto con menores tasas de interés, podría modificar esta situación al permitir que más familias transformen su capacidad de pago en una operación efectiva de compra.

Comunas concentran el stock disponible

El eventual aumento de la demanda también tendría un correlato directo en la oferta actualmente disponible.

Según datos de Inciti, las mayores existencias de viviendas entre 4.000 y 6.000 UF se concentran en distintas comunas de la Región Metropolitana.

Entre ellas destacan Ñuñoa, con 2.687 unidades; La Florida, con 1.881; y Santiago, con 1.114. Les siguen Puente Alto, con 987 viviendas; Huechuraba, con 836; Macul, con 604; Buin, con 442; Lampa, con 399; Padre Hurtado, con 330; y Las Condes, con 316.

También figuran San Joaquín, con 305 unidades; Quinta Normal, con 199; Independencia, con 185; Quilicura, con 184; y Colina, con 161.

Para Inciti, esta distribución permitiría que una mayor accesibilidad financiera tenga un efecto relativamente rápido sobre el stock disponible, especialmente en aquellas comunas donde existe una oferta relevante orientada a la clase media.

"Estas comunas concentran una oferta relevante de proyectos para la clase media. Si se reduce el costo del financiamiento y se facilita el acceso al pie, existe una oportunidad concreta para dinamizar el mercado inmobiliario, disminuir el stock disponible y acercar la vivienda propia a miles de familias", agrega Herrera.

Una combinación que podría ampliar el mercado

El análisis sostiene que el efecto conjunto de una reducción de las tasas y una garantía que permita financiar parte del pie tendría un impacto mayor que abordar cada problema por separado.

De acuerdo con las estimaciones, esta combinación podría incorporar alrededor de 252 mil nuevos hogares al mercado habitacional chileno, equivalente a un aumento de 3,6 puntos porcentuales en la Región Metropolitana y 2,8 puntos porcentuales a nivel nacional.

Para el sector inmobiliario, el escenario plantea una doble oportunidad: aumentar el número de potenciales compradores y acelerar la absorción del stock actualmente disponible.

El desafío, sin embargo, estará en que una mayor capacidad de compra pueda traducirse efectivamente en acceso a viviendas cuyos precios sigan siendo compatibles con los ingresos de las familias.

En ese sentido, el debate sobre el acceso a la vivienda ya no se limita únicamente a construir más unidades. También pasa por reducir el costo del financiamiento y resolver la barrera inicial que representa el pie, dos factores que hoy mantienen a miles de hogares fuera del mercado pese a contar con capacidad para asumir un crédito hipotecario.