Dos mercados de arriendo conviven en Las Condes: sobreoferta nueva y escasez de usados

Mientras los operadores institucionales enfrentan una alta vacancia y ofrecen meses gratis en torres de departamentos pequeños, la oferta de propiedades usadas de propietarios particulares cayó un 78% en tres años, configurando dos realidades inmobiliarias paralelas que no compiten directamente.

La comuna de Las Condes registra una vacancia total del 19,6% en el mercado multifamily —edificios de renta institucional— al cierre de mayo de 2026, según datos de la consultora Inciti.

De manera simultánea, los avisos de departamentos usados ofrecidos por particulares disminuyeron desde unas 9.100 unidades en el período 2022-2024 hasta cerca de 2.000 en el primer trimestre de 2026, de acuerdo con registros de Housepricing, evidenciando una fuerte contracción en el stock tradicional.

Este contraste responde a dos productos con dinámicas comerciales y tipologías completamente diferentes.

El segmento institucional concentra su oferta en unidades de menor tamaño, donde el 56,3% corresponde a departamentos de un dormitorio y un baño, con superficies que proponen una alternativa habitacional enfocada en personas solas o parejas jóvenes.

Por el contrario, el parque de arriendo tradicional agrupa a unos 33.000 departamentos distribuidos principalmente en dos y tres dormitorios, con superficies que varían entre 60 y 130 metros cuadrados en manos de propietarios individuales.

La diferencia en las condiciones comerciales también marca la pauta entre ambos mercados durante el segundo semestre de 2026.

Mientras los edificios nuevos recurren a promociones transitorias, como un mes de arriendo gratis sobre contratos de doce meses para acelerar la colocación de sus unidades, el stock usado experimenta una alta demanda que reduce las opciones disponibles para los arrendatarios en las tipologías más grandes.

A esto se suma la brecha en los costos operacionales asociados a cada alternativa habitacional.

El gasto común en los edificios multifamily de la comuna supera los $236.000 mensuales para un departamento de un dormitorio, según cifras de Assetplan, mientras que una unidad de características similares en un edificio tradicional paga en promedio $162.410, de acuerdo con los registros de Edifito.

«En Las Condes funcionan hoy dos mercados de arriendo al mismo tiempo, y tienen problemas exactamente opuestos», advierte Rafaela Urrutia, Broker Owner de Titanio Propiedades, destacando que los indicadores comunales globales mezclan ambas realidades sin reflejar con precisión el comportamiento de cada segmento.

Los datos del sector señalan además que el mercado institucional proyecta la incorporación de otras 838 unidades que cuentan con permisos o se encuentran actualmente en construcción, lo que representa un incremento del 40% sobre el stock actual y mantendrá la presión sobre la absorción de espacios durante los próximos años.