Quilicura redefine su futuro urbano: el debate por el nuevo Plan Regulador abre interrogantes sobre vivienda, áreas verdes y desarrollo

La discusión sobre el nuevo Plan Regulador Comunal (PRC) de Quilicura dejó de ser un tema exclusivamente técnico. Hoy se instaló como uno de los debates urbanos más relevantes de la Región Metropolitana, en una comuna que concentra un fuerte crecimiento demográfico y que, al mismo tiempo, enfrenta un importante déficit habitacional.

Tras concluir el proceso de participación ciudadana, el municipio remitió al Concejo Municipal el anteproyecto del nuevo instrumento de planificación junto con el informe consolidado de las observaciones recibidas. A partir de ahora comenzará una etapa decisiva para definir cómo crecerá la comuna durante las próximas décadas.

Sin embargo, algunas de las propuestas incorporadas en el documento ya generan preocupación entre especialistas vinculados al desarrollo urbano. "La discusión no es si Quilicura debe proteger sus áreas verdes. El verdadero desafío es cómo compatibilizar esa protección con la necesidad de generar viviendas y entregar certezas para el desarrollo urbano", plantea Esteban González Rojas, director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria.

El desafío de compatibilizar desarrollo y vivienda

Quilicura registra uno de los mayores ritmos de expansión del Gran Santiago. Esa realidad convive con una demanda creciente por viviendas, especialmente de carácter social y subsidiable.

Las cifras reflejan esa presión. Se estima que la comuna mantiene un déficit cercano a 5.277 viviendas, equivalente al 8,1% de sus hogares, representando alrededor del 2,2% del déficit habitacional de la Región Metropolitana.

Ese escenario explica por qué diversas organizaciones sociales y vecinos han manifestado durante los últimos meses la necesidad de generar nuevas soluciones habitacionales dentro de la propia comuna.

Más de mil hectáreas como áreas verdes

Uno de los aspectos que concentra mayor discusión corresponde a la propuesta de declarar más de 1.000 hectáreas como áreas verdes.

Actualmente existe un humedal urbano reconocido en torno al Estero Las Cruces, cuya superficie alcanza aproximadamente las 400 hectáreas y cuya declaratoria continúa siendo objeto de procesos judiciales. Sin embargo, el anteproyecto plantea extender las restricciones ambientales a una superficie considerablemente mayor.

Según especialistas, parte importante de esos terrenos cuenta actualmente con normas que permiten el desarrollo habitacional.

Desde esa perspectiva, la modificación podría limitar el potencial de construcción en sectores que hasta ahora estaban destinados al crecimiento urbano.

El riesgo de una mayor judicialización

Para Esteban González, el debate no solo debe centrarse en los efectos urbanísticos, sino también en las consecuencias jurídicas que podría generar una regulación excesivamente restrictiva. "Cuando un plan regulador incorpora restricciones de gran magnitud sin una justificación técnica suficientemente robusta, aumenta el riesgo de judicialización y se termina retrasando la implementación de la planificación urbana", sostiene el director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria.

La experiencia reciente en distintas comunas del país demuestra que modificaciones a los instrumentos de planificación han terminado enfrentando largos procesos administrativos y judiciales, postergando durante años su aplicación efectiva.

Transparencia en el proceso

Otro punto que ha generado cuestionamientos dice relación con el desarrollo del proceso de participación.

Diversos actores ligados al mundo inmobiliario han señalado que no han logrado acceder a instancias formales de diálogo respecto de la actualización del Plan Regulador.

Según indican, Quilicura sería la única comuna de la Región Metropolitana que no estaría recibiendo reuniones solicitadas a través de la Ley del Lobby relacionadas con este proceso.

Más allá de las razones administrativas que puedan existir, especialistas consideran que una discusión de esta magnitud requiere precisamente ampliar los espacios de conversación y análisis técnico entre autoridades, vecinos y los distintos actores involucrados.

Una mirada distinta a la política habitacional

El debate también abre interrogantes respecto de la coherencia entre las decisiones locales y las políticas impulsadas por el Gobierno para enfrentar el déficit habitacional.

En los últimos años, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo ha promovido iniciativas como el Plan de Emergencia Habitacional, junto con modificaciones normativas destinadas a facilitar la generación de suelo para nuevos proyectos residenciales.

En ese contexto, algunos expertos consideran necesario revisar cómo dialogan esas políticas con las restricciones que plantea el nuevo instrumento comunal. "Es necesario preguntarse si las restricciones propuestas por el anteproyecto son coherentes con las políticas nacionales que hoy buscan precisamente ampliar la oferta de viviendas y enfrentar el déficit habitacional", afirma Esteban González Rojas.

Encontrar un punto de equilibrio

La protección ambiental y la creación de nuevas áreas verdes aparecen hoy como objetivos ampliamente compartidos. Sin embargo, especialistas coinciden en que esos avances deben compatibilizarse con otros desafíos igualmente relevantes, como el acceso a la vivienda, el desarrollo económico, la generación de empleo y la certeza jurídica para quienes invierten en la ciudad.

En esa línea, el director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria sostiene que el desafío de Quilicura no pasa por elegir entre conservación y crecimiento, sino por encontrar un equilibrio que permita avanzar en ambos frentes. "La planificación urbana moderna exige equilibrio. Proteger el medioambiente es indispensable, pero también lo es responder a las necesidades habitacionales de miles de familias y entregar certeza a quienes participan en el desarrollo de la ciudad", concluye.

Con el anteproyecto ya en manos del Concejo Municipal, el futuro del Plan Regulador entra ahora en una etapa decisiva. Lo que se resuelva durante los próximos meses no solo definirá la forma en que crecerá Quilicura, sino también la capacidad de la comuna para compatibilizar desarrollo urbano, protección ambiental y acceso a la vivienda en los próximos años.