Crisis inmobiliaria en China: el fin del auge que parecía no tener límites

Hubo un tiempo en que el mercado inmobiliario chino parecía invencible. La urbanización avanzaba a un ritmo acelerado, millones de personas abandonaban las zonas rurales para instalarse en las ciudades y la construcción se convirtió en uno de los motores de la segunda economía del mundo.

Comprar una vivienda no solo era una necesidad. Para buena parte de las familias chinas representaba la principal forma de ahorrar y hacer crecer su patrimonio. Esa combinación impulsó un ciclo expansivo que se prolongó por más de veinte años y que llevó al país a construir como ningún otro en el mundo.

Pero ningún ciclo dura para siempre.

El primer aviso no fue la caída de los precios

Contrario a lo que suele pensarse, la crisis no comenzó cuando las viviendas empezaron a perder valor. La primera señal apareció mucho antes: los compradores dejaron de llegar.

En 2021 se alcanzó el punto más alto del mercado, con cerca de 1.800 millones de metros cuadrados de viviendas nuevas comercializados. Desde entonces, las ventas iniciaron un descenso que no se ha detenido.

En solo cuatro años, la superficie vendida cayó cerca de un 50%, una contracción de enorme magnitud para el mayor mercado residencial del planeta.

El crédito dejó de alimentar el crecimiento

Detrás del cambio hubo varios factores, pero uno marcó un antes y un después.

En 2020, el gobierno chino decidió intervenir para frenar el elevado endeudamiento de las grandes inmobiliarias mediante la política conocida como "Tres Líneas Rojas", que estableció límites más estrictos al acceso al financiamiento.

Muchas empresas habían sostenido su crecimiento recurriendo masivamente a la deuda. Cuando esa fuente de recursos comenzó a restringirse, los problemas de liquidez aparecieron rápidamente.

Evergrande fue el caso más emblemático. Después vendría Country Garden. Ambas protagonizaron una crisis que terminó afectando la confianza de millones de compradores y puso bajo presión a buena parte del sector.

Sin embargo, atribuir la crisis únicamente a estas compañías sería simplificar demasiado el fenómeno.

También influyeron factores estructurales, como el menor crecimiento demográfico, el envejecimiento de la población y el exceso de viviendas construidas durante los años de mayor expansión.

Los precios reaccionaron después

En los mercados inmobiliarios los precios rara vez responden con la misma velocidad que las ventas. Primero se desacelera la demanda; solo después comienza el ajuste en los valores.

Eso fue precisamente lo que ocurrió en China.

El índice elaborado por el Bank for International Settlements (BIS) muestra que los precios alcanzaron su máximo también en 2021. Desde entonces han iniciado una corrección que, cuatro años después, continúa en desarrollo.

La baja ha sido más lenta que la caída de las ventas. No resulta extraño. Los propietarios suelen resistirse a vender por debajo del valor que consideran justo, mientras muchos compradores prefieren esperar ante la expectativa de nuevas rebajas. Esa combinación prolonga los procesos de ajuste durante varios años.

Más que una crisis inmobiliaria

A diferencia de la crisis hipotecaria que golpeó a Estados Unidos en 2008, el problema chino no nació en los bancos, sino en un modelo económico que terminó dependiendo en exceso de la construcción y del crédito.

Durante años, el sector inmobiliario representó una parte significativa de la economía china. No solo por la venta de viviendas, sino por todo lo que ocurre alrededor de ellas: acero, cemento, cobre, vidrio, transporte, maquinaria y una extensa red de industrias proveedoras.

Cuando ese motor comenzó a perder fuerza, el impacto trascendió al sector inmobiliario y terminó alcanzando a buena parte de la economía del país.

Las autoridades han impulsado distintos programas para terminar proyectos paralizados, apoyar a las empresas y estimular la demanda. Sin embargo, hasta ahora la recuperación ha sido lenta y todavía no aparecen señales claras de que el mercado vuelva al dinamismo que exhibió durante las últimas dos décadas.

Una lección que va más allá de China

El caso chino puede parecer excepcional por su tamaño, pero la secuencia resulta familiar para cualquier analista del mercado inmobiliario.

Primero disminuyen las ventas. Luego aumenta el stock disponible. Finalmente, los precios comienzan a ajustarse.

Es un patrón que se ha repetido en distintos países, aunque con intensidades muy diferentes.

La experiencia de China recuerda que ningún mercado puede expandirse indefinidamente cuando la oferta crece más rápido que la demanda y el crédito pasa a convertirse en el principal combustible del sistema.

Durante años, el gigante asiático fue visto como un ejemplo de crecimiento permanente. Hoy enfrenta una realidad distinta: un mercado que todavía busca su nuevo equilibrio y que demuestra que incluso las economías más poderosas están expuestas a los ciclos.

Porque, al final, la historia del mercado inmobiliario chino deja una enseñanza tan simple como vigente: no todo lo que reluce es oro.

Cinco datos para entender la crisis inmobiliaria china

• 2021 marcó el punto más alto del ciclo inmobiliario.

• Las ventas de viviendas nuevas cayeron cerca de un 50% entre 2021 y 2025.

• El auge inmobiliario se extendió por más de veinte años, impulsado por la urbanización y el crédito.

• Evergrande y Country Garden se transformaron en los casos más emblemáticos de la crisis financiera del sector.

• El ajuste aún continúa, pese a las medidas implementadas por el gobierno chino.

Referencia de precios

• 2021 (máximo del ciclo): aproximadamente US$ 1.700 por m².

• 2025: aproximadamente US$ 1.300 por m².

• Caída nominal estimada: entre 20% y 25%, medida en dólares.