El debate que divide la política habitacional: ¿más viviendas o un mercado inmobiliario más rentable?

La discusión habitacional en Chile comienza a desplazarse desde una pregunta aparentemente simple —cómo construir más viviendas— hacia otra mucho más compleja: ¿para quién se están construyendo y bajo qué condiciones podrán ser adquiridas?

Ese es el eje del informe “¿Política habitacional o agenda inmobiliaria?: Análisis de los 150 días del Gobierno de Kast en materia de vivienda”, elaborado por la Fundación Nodo XXI, que revisa siete medidas impulsadas por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo durante los primeros meses de la actual administración.

El documento plantea una crítica de fondo: que las políticas impulsadas por el ministro Iván Poduje estarían privilegiando la rentabilidad del negocio inmobiliario por sobre la capacidad efectiva de las familias para acceder a una vivienda.

Nodo XXI resume su diagnóstico señalando que estas medidas estarían construyendo “un país de inmobiliarias y arrendadores”, mediante una combinación de menores exigencias regulatorias, beneficios tributarios y traslado de responsabilidades hacia municipios y familias.

La organización sostiene que el problema adquiere especial relevancia considerando que Chile enfrenta un déficit habitacional superior a 500 mil viviendas y, simultáneamente, mantiene un stock cercano a 100 mil viviendas nuevas sin vender.

La contradicción, según el informe, está precisamente ahí: hay viviendas, pero una parte importante de la población no puede acceder a ellas.

El problema no sería solamente construir más

Una de las principales críticas del documento apunta a la idea de que aumentar la oferta inmobiliaria necesariamente terminará reduciendo los precios.

Nodo XXI cuestiona esa premisa a propósito de la modificación de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), que, según el análisis, incrementaría la capacidad de densificación y la rentabilidad potencial de determinados terrenos.

El informe sostiene que una mayor cantidad de permisos, altura o densidad no garantiza automáticamente viviendas más económicas.

El punto central sería otro: la diferencia entre el precio de las propiedades, los ingresos de los hogares y su capacidad real de financiamiento.

En otras palabras, construir más no necesariamente significa que las familias puedan comprar más.

La OGUC abre uno de los frentes más sensibles

La modificación de la normativa urbanística se ha convertido en uno de los puntos más controversiales de la agenda del Minvu.

Para Nodo XXI, se trataría de una desregulación de gran magnitud que podría aumentar el valor económico del suelo sin incorporar mecanismos suficientes para capturar las plusvalías generadas por los cambios normativos.

El debate también ha encontrado resistencia en autoridades municipales.

El alcalde de Estación Central, Felipe Muñoz, cuestionó la modificación porque, a su juicio, “salta por encima de los planes reguladores, porque independiente de lo que diga el plano regulador, establece que se pueden aumentar densidades y alturas, a partir de un decreto, sin pasar por el Congreso”.

La discusión plantea así una tensión que probablemente seguirá presente: cuánto puede intervenir el Estado para facilitar la construcción de viviendas sin alterar el equilibrio entre planificación urbana, autonomía municipal y desarrollo inmobiliario.

Contribuciones: una política que también genera desigualdades

Otro de los puntos cuestionados por Nodo XXI es la eliminación de las contribuciones para personas mayores.

La medida ha sido presentada como una forma de aliviar la carga económica de hogares de clase media, pero el informe sostiene que sus principales beneficiarios estarían concentrados en comunas de mayores ingresos.

El argumento adquiere una dimensión territorial porque las contribuciones forman parte de los recursos que alimentan el Fondo Común Municipal.

La alcaldesa de Quinta Normal, Karina Delfino, cuestionó precisamente la forma en que se diseñó la compensación para los municipios y calificó la medida como “sin focalización, que se convierte en una política profundamente injusta y regresiva. Incluso lo dijeron Ignacio Briones y Evelyn Matthei, es bastante consensuado en que es una política injusta, porque de los US$70 millones de la compensación la mitad va a seis comunas. A Las Condes, Vitacura y Lo Barnechea van $30 mil millones, mientras que a Quinta Normal nos compensarán con $50 millones y a San Ramón con $3 millones”.

Subsidios más altos, pero ¿viviendas más accesibles?

El informe también pone bajo la lupa el aumento del tramo del subsidio DS1, que permite acceder a viviendas de hasta 4.000 UF.

Para Nodo XXI, ampliar el monto o el rango de viviendas que pueden recibir apoyo estatal sin incorporar mecanismos de control de precios puede terminar trasladando parte del beneficio hacia el mercado, en lugar de mejorar directamente la capacidad de compra de las familias.

La discusión toca uno de los dilemas históricos de la política habitacional chilena: cuando el Estado aumenta la capacidad de pago de los compradores, ¿el beneficio termina principalmente en las familias o también puede capturarlo el precio de las viviendas?

“En lo habitacional, el chorreo no funciona”

El diagnóstico de Nodo XXI encontró respaldo en el exministro de Vivienda y Urbanismo Carlos Montes, quien participó en el conversatorio donde fue presentado el informe.

Montes cuestionó directamente la estrategia del actual Gobierno:

“Comparto completamente el fondo de ese informe, que dice que el Gobierno de Kast en estos 150 días se ha centrado en elevar la rentabilidad para que las grandes empresas ganen más, y de desregular, para que no estén tan controladas por el Estado”.

Y agregó:

“Ellos tienen la idea de que, si las grandes empresas ganan más, moverán la economía y el empleo, y producirán más viviendas. Pero la vida dice que eso no es así. Hay períodos donde ellos han ganado mucho y el déficit crece. En lo habitacional, esto del chorreo no funciona, y la preocupación de ellos es la gran empresa inmobiliaria y no la vivienda social”.

Sus declaraciones vuelven a instalar una discusión que ha acompañado al mercado inmobiliario durante décadas: si la mejor política para enfrentar el déficit es incentivar al sector privado para que construya más o intervenir directamente sobre los precios, el suelo y el acceso al financiamiento.

El verdadero desafío: cerrar la brecha entre vivienda y capacidad de compra

Más allá de la posición política desde la que se observe el informe, hay un dato que resulta difícil de ignorar: el problema habitacional no se resuelve únicamente aumentando el número de viviendas disponibles.

También importa dónde se construyen, cuánto cuestan, quién puede financiarlas y qué ocurre con los hogares que quedan fuera del mercado formal.

La propia existencia de un volumen importante de viviendas nuevas sin vender junto a un déficit habitacional elevado muestra que el mercado enfrenta una falla de conexión entre oferta y demanda efectiva.

Ahí está probablemente el principal desafío de la política habitacional de los próximos años.

Porque construir más viviendas es necesario. Pero si esas viviendas permanecen fuera del alcance económico de quienes las necesitan, el problema deja de ser solamente inmobiliario y se convierte en un problema de acceso.

Y esa diferencia puede terminar definiendo el éxito —o el fracaso— de la actual política habitacional.